Mieterhöhung rechtens?
Wird eine Wohnung energetisch modernisiert, dann sind elf Prozent der Kosten als Mietererhöhung zulässig. Wer die Details kennt, der kann viel Geld sparen. Hier lesen Sie die Regelungen, die seit der jüngsten Mietrechtsreform gelten.
(15. Juni 2013) Grundsätzlich muss der Mieter eine energetische Modernisierung dulden. Allerdings muss dadurch nachhaltig Energie eingespart werden. Wie hoch die Einsparung ist und ob die Modernisierung wirtschaftlich ist, spielt dabei keine Rolle. Beispiele sind Wärmedämmung, Fenstererneuerung, Einbau einer effizienteren Heizung oder geregelter Pumpen.
Ankündigung erforderlich
Der Vermieter muss die Maßnahme drei Monate vor Beginn ankündigen. Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen, den Beginn, die Dauer und den Umfang der Maßnahme beschreiben sowie die zu erwartenden Mieterhöhungen und künftigen Betriebskosten angeben. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht aus. Kleinere Maßnahmen, welche die Miete nur unerheblich erhöhen (unter fünf Prozent) müssen dagegen nicht angekündigt werden.
Härtefallregelung
Wenn die Modernisierung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet, dann muss er sie nicht dulden. Die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung scheidet als Härtegrund völlig aus. Eine starke Mieterhöhung kann jedoch für den Mieter unzumutbar hoch sein mit der Folge, dass die Miete nicht so stark erhöht werden darf. Alle Härtegründe müssen dem Vermieter in Textform bis zum Ende des Monats, der auf die Modernisierungsankündigung folgt, mitgeteilt werden. Die Miete soll nicht so stark steigen, dass sich der Mieter die Wohnung nicht mehr leisten kann. Wird die Mieterhöhung durch Wohngeld auch teilweise aufgefangen, dann liegt kein Härtefall vor.
Ersatz von Aufwendungen
Entstehen dem Mieter durch die Modernisierung Kosten, dann muss der Vermieter diese Kosten erstatten. Beispiele sind Reinigungskosten oder Kosten für auswärtiges Essen, wenn die Küche unbenutzbar ist. Der Mieter kann dafür sogar einen Vorschuss verlangen.
Mietminderung
Wird während der Modernisierung der Mietwert gemindert, kann der Mieter die Miete mindern. Bei energetischer Modernisierung gilt das erst ab dem vierten Monat, den die Beeinträchtigung anhält.
Mieterhöhung
Die Baukosten der energetischen Modernisierung dürfen zu elf Prozent auf die Miete aufgeschlagen werden. Kostet die Modernisierung zum Beispiel 100.000 Euro, dann dürfen die Mieten im Haus um 11.000 Euro erhöht werden. Wohnen vier Parteien im Haus, dann hätte jede Partei 2.750 Euro, monatlich also eine um 229,17 Euro höhere Miete zu tragen. Kosten der Instandsetzung sollten abgezogen werden. War zum Beispiel der Putz schadhaft, dann können die Kosten einer Wärmedämmung um die Kosten einer Putzerneuerung vermindert werden. War der Heizkessel alt und ohnehin zu ersetzen, so zählt das nicht zur energetischen Modernisierung. Alles, was der Vermieter tut, um den geschuldeten Mindestzustand zu erreichen, zählt nicht als Modernisierung. Nur was über das Minimum hinausgeht, kann umgelegt werden.
Auch Baunebenkosten wie Planungskosten können berücksichtigt werden, nicht jedoch die Kosten eines Kredits.
Eine Mieterhöhung ist dann ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter zu einer ungerechtfertigten Härte führen würde. Die Mieterhöhung darf nicht von der Höhe der Heizkostenersparnis abhängen. Das hat der BGH ausdrücklich abgelehnt.
Erläuterungspflicht
Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Sie muss die tatsächlichen Kosten nachweisen und erläutern. Die Erläuterung muss so umfangreich sein, dass der Mieter beurteilen kann, ob tatsächlich dauerhaft Heizenergie eingespart werden kann, zum Beispiel durch Angabe von Wärmedurchgangswerten. Eine Wärmebedarfsberechnung ist nicht erforderlich. Zur Berücksichtigung von Instandsetzungskosten muss der Vermieter genau angeben, inwieweit Reparaturbedarf bestand. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Hat der Vermieter pauschal einen Betrag abgezogen, dann muss der Mieter ebenfalls konkrete Tatsachen anführen, um einen höheren Abzugsbetrag zu begründen und zu rechtfertigen.
Die Mieterhöhung gilt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung. Eine im September zugegangene Mieterhöhung wird ab Dezember wirksam. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten abgeschlossen sind. Hat der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt, dann verlängert sich die Frist von drei auf neun Monate. Das gilt auch für den Fall, dass die tatsächliche Mieterhöhung mehr zehn Prozent höher als angekündigt ist.
Details dazu: Mieterlexikon, Deutscher Mieterbund, 2013