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Wohneigentum
Für Eigentümer einer Wohnung gelten oft besondere Regelungen, die von denen des Mietrechts deutlich abweichen.
Informationen für Wohneigentümer hier.
Zankapfel Eigentumssanierung
Wer eine Wohnung sein eigen nennt, der teilt Freud und Leid zwangsläufig mit den anderen Eigentümern im Haus. Doch gerade wenn Sanierungen anstehen, klaffen die Vorstellungen über Ausmaß und Kosten häufig weit auseinander.
(14. September 2012) Wer seine Eigentumswohnung selbst nutzt, will seine vier Wände in der Regel im bestmöglichen Zustand erhalten. So mancher Vermieter dagegen betrachtet seine Wohnung hauptsächlich als Kapitalanlage und möchte möglichst wenig Geld investieren. Deshalb geht es bei der Haussanierung um vernünftige Kompromisse. Jeder einzelne steht dabei vor der Frage, welche Maßnahmen jeder durchführen kann und welche sich nur gemeinsam anpacken lassen.
Instandsetzung oder Modernisierung?
Egal, ob Abnutzung, Alterung oder Witterung: Alle Schäden am Gebäude müssen behoben werden. Das gilt zum Beispiel für Dach und Wasserleitungen. Schreibt die Energieeinsparverordnung vor, dass ein Bauteil erneuert werden muss, gilt dies auch als Instandsetzung. Besteht kein konkreter Anlass zum Umbau, dann handelt es sich um eine Modernisierung.
Die Eigentümerversammlung entscheidet über alle Baumaßnahmen. Dabei muss jeweils die im Wohnungseigenumsgesetz vorgeschriebene Mehrheit erreicht werden. Für Reparaturen und modernisierende Instandsetzungen genügt eine einfache Mehrheit aller anwesenden und vertretenen Stimmen. Wird jedoch über nicht zwingend notwendige Modernisierungen abgestimmt, dann ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit vonnöten. Das heißt, drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer müssen sich dafür aussprechen. Das Gesetz sieht das Kopfprinzip vor: Jeder hat nur eine Stimme, egal wie viele Wohnungen ihm gehören. Die zustimmenden Eigentümer müssen zusammen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile ausmachen. Doch sogenannte Teilungserklärungen regeln das Stimmverfahren häufig abweichend, etwa nach den Eigentumsanteilen (Wertprinzip) oder nach der Anzahl der Wohnungen (Objektprinzip).
Kein Veto-Recht
Wenn Wohnungen an gemeinschaftliche Einrichtungen angeschlossen werden, etwa Rohrleitungen oder ein barrierefreier Zugang, dann kann das mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die übrigen Eigentümer müssen die Maßnahme dulden. Für alle anderen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind einstimmige Beschlüsse der Eigentümerversammlung notwendig.
Wird etwa eine Sanierung beschlossen, dann wird zunächst ein Planer beauftragt, der ein Konzept konkretisiert, die Fördermittel beantragt etc. Erst dann beschließen die Eigentümer die geplante Maßnahme in einer weiteren Versammlung. Es folgen eine Ausschreibung und schließlich der Beschluss der Ausführung.
Gemeinsame Rücklagen
Um eine Sanierungsmaßnahme erfolgreich durchzuführen, helfen sogenannte Instandhaltungsrücklagen. Dabei handelt es sich um gesetzlich vorgeschriebene Rücklagen, mit denen Gemeinschaftseigentum saniert werden soll. Für öffentlich gefördertes Wohneigentum richtet sich die Rücklage danach, wie lange die letzte Sanierung zurückliegt. Liegt sie weniger als 22 Jahre zurück, sind höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr vorgesehen, zwischen 22 und 32 Jahre sind es neun Euro je Quadratmeter und Jahr und über 32 Jahre sind es 11,50 Euro.
