So werden Heizkosten abgerechnet
Eine mollig warme Wohnung kommt viele Mieter teuer zu stehen, weil Vermieter oder Hausverwalter die Kosten falsch abrechnen.

So werden Heizkosten abgerechnet

Eine mollig warme Wohnung kommt viele Mieter teuer zu stehen, weil Vermieter oder Hausverwalter die Kosten falsch abrechnen. Die Energiedepesche zeigt, wie Heizkosten korrekt abgerechnet werden.
Von Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz

(18. März 2011, ergänzt am 03. Juni 2011)

Schritt 1: Alle Heizkosten zusammenstellen und addieren

Zunächst gilt es, sämtliche Kosten zusammenzustellen, die für den Betrieb der Heizung aufgewendet wurden.

Dazu gehören vor allen die Brennstoffkosten und darüber hinaus sogenannte Heizungsbetriebskosten. Die Verordnung legt exakt fest, welche Heizungsbetriebskosten umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

  • die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung
  • die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage
  • die Kosten für den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung
  • die Kosten für die Bedienung, die Überwachung und die Pflege der Heizung
  • die Kosten für die Überlassung der Erfassungsgeräte (Kosten für Miete, Leasing und Eichung der Geräte)
  • die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und eine Verbrauchsanalyse (ab 2009).

263 Grafik Aufstellung der Gesamtkosten für das ganze Gebäude

Mieter haben das Recht, sämtliche Rechnungen und Unterlagen zu prüfen, die die Grundlage für die Kostenaufstellung bilden. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht gewähren oder eine Kopie sämtlicher Rechnungen und Unterlagen zusenden, wofür er allerdings Kopierkosten verlangen darf.

Schritt 2: Kosten für Warmwasser ermitteln

Wenn die Warmwasserbereitung mit Hilfe der Zentralheizung erfolgt, müssen sich auch die Kosten in Heizungskosten und Aufwendungen für die Warmwasserbereitung aufteilen. Der Brennstoffverbrauch für die Warmwasserbereitung wird dazu entweder gemessen oder nach einer vorgegebenen Formel berechnet. Anhand dieses Anteils werden die Gesamtkosten in die Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung aufgeteilt.

Schritt 3: Umlage auf die einzelnen Nutzer

Danach erfolgt eine Verteilung der Heizungs- und ggf. der Warmwasserkosten (Grafiken 1 und 2) auf die einzelnen Nutzer. Dabei werden mindestens 30 Prozent und höchstens 50 Prozent nach den Wohnflächenanteilen verteilt. Mindestens 50 Prozent beziehungsweise maximal 70 Prozent der Kosten werden nach den erfassten Verbrauchseinheiten den einzelnen Nutzern zugeordnet.

263 Grafik Aufteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser

Es gibt drei unterschiedliche Möglichkeiten, die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung aufzuteilen: Entweder wird die benötigte Wärmemenge mit Hilfe eines Wärmemengenzählers gemessen oder aber mit Hilfe einer vorgegebenen Formel berechnet. Dazu ist allerdings ein zentraler Warmwasserzähler nötig. Alternativ kann man seit 2009 die Kosten auch pauschal aus der Wohnfläche ableiten. Dies ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn weder die Wärmemenge noch die Warmwassermenge gemessen werden können.

Falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs

Bei nicht leitungsgebundenen Energieträgern wie Heizöl, Flüssiggas, Holz oder Holzpellets gibt es in der Regel zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums einen Anfangs- beziehungsweise einen Restbestand. Dieser ist möglichst genau zu erfassen. Bei Ölheizungen lassen sich die Bestandsmengen am einfachsten und genauesten mit Ölstandsanzeigern feststellen, die bequem abzulesen sind. Möglich ist auch der Einsatz eines Peilstabes, was jedoch eine Umrechnung in Liter erfordert.

Da der Heizölanfangsbestand und eine oder mehrere Heizöllieferungen auf unterschiedlichen Preisen pro Liter basieren, muss es ein nachvollziehbares Verfahren bei der Kostenberechnung des Gesamtverbrauchs geben. Dabei darf nicht einfach ein Durchschnittswert gebildet werden. Stattdessen sollte man davon ausgehen, dass das Heizöl in der Reihenfolge seiner Anlieferung verbraucht wird. Wendet man dieses Prinzip – „first in – first out" genannt – richtig an, ergeben sich die passenden Werte für die Bewertung des Restbestands und damit auch für die Kosten des Brennstoffverbrauchs.

Hier ein Beispiel mit einfachen, glatten Zahlen, um das Prinzip "First in - First out" zu verdeutlichen

Heizöl
Heizwert:
10 kWh/Liter
Brennstofflieferungen
Datum Liter €/Liter
Anfangsbestand  01.01.2009 1.000 700 0,7000
Lieferung  30.04.2009 2.000 1.300 0,6500
Lieferung  01.07.2009 1.000 600 0,6000
Restbestand  31.12.2009  500 300 0,6000
 Brennstoffverbrauch
 3.500 2.300 0,6571

Der Brennstoffverbrauch ergibt sich aus der Summe des Anfangsbestands und der beiden Liefermengen abzüglich des Restbestands: 1.000 + 2.000 + 1.000 - 500 = 3.500 Liter.

In diesen 3.500 Litern sind die ersten beiden Mengen (1.000 Liter für 700 €, 2.000 Liter für 1.300 €) komplett enthalten. Die dritte Menge trägt mit 500 Liter (300 €) bei. Es ergibt sich damit ein Verbrauch von 3.500 Liter zu Kosten von 2.300 €, woraus sich ein gewichteter Literpreis von 0,6571 € ergibt.

Fehler in der Praxis

Der Fehler der falschen Bewertung des Brennstoffverbrauchs ist bei den untersuchten Abrechnungen am häufigsten aufgetreten und das, obwohl nur bei einem Teil der Abrechnungen Heizöl der jeweilige Brennstoff ist.

Folgende Fehler trifft man im Detail an:

  • Es wird gar kein Anfangs- oder Restbestand angegeben.
  • Anfangs- und Restbestand werden jeweils mit 0 Litern angegeben.
  • Anfangs- und Restbestand werden über mehrere Zeiträume immer mit den gleichen Werten angegeben.
  • Es wird ein Fehler bei der Berechnung der Kosten der verbrauchten Menge gemacht.

Die ersten drei Punkte gehen meist auf den Hausbesitzer zurück, der diese Daten für die Abrechnung liefern muss. Bei allen dreien ist sofort offensichtlich, dass ein Fehler vorliegt. Für den letzten Punkt sind meistens die Abrechnungsunternehmen verantwortlich.

Hilfe vom Bund der Energieverbraucher e. V.

Wer seine Abrechnung nicht nachvollziehen kann oder den Verdacht hat, dass ein Fehler vorliegt, kann seine Abrechnung vom Bund der Energieverbraucher e. V. überprüfen lassen. Das ist für Mitglieder kostenlos, Nichtmitglieder zahlen 50 Euro für die computergestützte schriftliche Analyse.

Wer eine computergestützte Auswertung in Anspruch nehmen will, sollte eine Kopie der Abrechnung senden an:
Bund der Energieverbraucher e. V.
Frankfurter Str. 1, 53572 Unkel
Oder per E-Mail an info@energieverbraucher.de

Rechtsgrundsätze für die Erstellung von Abrechnungen
  • Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs 1981
    Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten und so übersichtlich gegliedert sein, dass auch der „Durchschnittsmieter" sich darin zurechtfindet oder – anders gesagt – dass auch der „juristische und betriebswirtschaftliche nichtgeschulte Mieter" sie nachvollziehen und überprüfen kann.
  • Landgericht Berlin 1996
    Der Vermieter muss dem Mieter eine Abrechnung übersenden, aus der auchein mit der Materie nicht näher Vertrauter ohne Überforderung mit normalerweise vorauszusetzenden Kenntnissen ersehen kann, welche Kosten er zu zahlen hat.
(Ergänzung am 03. Juni 2011)
Berechnungsformeln unter der Lupe

Frage: Gerade erhalte ich das neue Heft Energiedepesche März 2011, da sehe ich auf Seite 20 Ihre Heizölberechnung.

Es gibt zwei verschiedene Berechnungsmethoden:

„Last in – First out“ (LIFO) oder „Prinzip Stapel“: Zuerst werden die Lagerbestände abgerechnet und dann die Zukäufe und „First in – First out“ (FIFO) oder „Prinzip Schlange“: Zuerst werden die Zukäufe abgerechnet und dann die Lagerbestände.

Sie haben die Methode FIFO favorisiert und Abrechnungsdienste tun das ebenfalls.

Ich habe beide Verfahren durchgerechnet: Rechne ich nun mit FIFO ab, stelle ich immer einen aus der Vergangenheit günstigeren Öl-Einkaufspreis in die Formel ein. Rechne ich mit LIFO ab, benutze ich einen geringfügig höheren Preis, aber nur  die Kosten der letzten Abrechnungsperiode.  Mir ist nicht bekannt, ob der Bundesgerichtshof bisher ein Urteil zur direkten Anwendung von LIFO oder FIFO gesprochen hat. Für einen
Hinweis wäre ich dankbar.
Harald Bleß, Gießen

Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz:

Bei der Bewertung von Restbeständen und Verbrauchsmengen ist die Reihenfolge des Heizöleingangs das entscheidende Kriterium.

Man geht also davon aus, dass zunächst der Anfangsbestand und dann die folgenden Mengen in der Reihenfolge ihrer Lieferung verbraucht werden. Dieses Verfahren findet man auch in der Fachliteratur wie in einem der bekanntesten Kommentare zur Heizkostenverordnung von Professor Dr. Siegbert Lammel (Verlag Beck, München 2010). Lammel verweist in diesem Zusammenhang auf folgende Rechtsprechung: OLG Koblenz, MDR 1986, 56; LG Hamburg ZMR 2009,530.

Dietmar Wall, Deutscher Mieterbund:

Die Methode „First in – First out“ ist anzuwenden bei der Bewertung des Restbestandes, um den Ölverbrauch (oder Holzbestand) in einer Abrechnungsperiode zu bestimmen. Es geht um die Frage, mit welchem Euro-Betrag der Restbestand bewertet werden soll. Die Rechtsprechung spricht sich dabei einhellig dafür aus, die FIFO-Methode anzuwenden.

So auch der Deutsche Mieterbund. Gegenteilige Aussagen in der Literatur und der Rechtsprechung sind nicht bekannt. Die von Herrn Bleß zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 25. November 2009 – VIII ZR 322/08) befasst sich ausschließlich mit der Frage, welche Angaben eine Heizkostenabrechnung enthalten muss, damit sie formell ordnungsgemäß ist. Danach genügt es, wenn die Heizkostenabrechnung den Gesamtverbrauch anführt. Um zu überprüfen, ob dieser richtig bewertet wurde, müsste der Mieter die Abrechnungsunterlagen einsehen. Mit der Frage, wie der Heizölverbrauch zu bestimmen und zu bewerten ist, hat
sich der Bundesgerichtshof hingegen nicht beschäftigt.

Das eigentliche Anliegen von Herrn Bleß besteht jedoch darin, dass er eine größere Menge gekauften Heizöls sofort in der Abrechnungsperiode den Mietern in Rechnung stellen will, auch wenn sie nicht im Abrechnungsjahr komplett verbraucht wurde. Dies führt zu dem Problem, ob der Vermieter nach dem sogenannten Leistungsprinzip abrechnen muss oder auch das Abflussprinzip anwenden darf. Leistungsprinzip heißt, dass der Vermieter die Kosten dem Abrechnungszeitraum zuordnen muss, in dem das Öl verbraucht wurde. Das Abflussprinzip besagt, dass die Kosten für das Abrechnungsjahr berechnet werden, in dem die Rechnung bezahlt wurde.

Der Bundesgerichtshof hat das Abflussprinzip für die Abrechnung der Betriebskosten allgemein für zulässig erklärt. Bei der Abrechnung der Heizkosten wird jedoch überwiegend angenommen, dass eine Anwendung des Leistungsprinzips zwingend ist (LG Hamburg ZMR 2009, 530; Milger, NZM 2008, 757, 761). Auch der Bundesgerichtshof tendiert dazu, bei der Abrechnung der Heizkosten ausschließlich das Leistungsprinzip anzuwenden. Er hat diese Frage jedoch mangels Entscheidungsrelevanz in einem Urteil offengelassen (Urteil vom 30. April 2008 – VIII ZR 240/07 – WuM 2008, 404).