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Energetische Modernisierung

Energetische Modernisierung

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(4. Dezember 2020) Inwieweit energetische Modernisierungsmaßnahmen von Mietern zu dulden sind und ob eine auf die Modernisierung folgende Mieterhöhung zulässig ist, ist ein steter Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Das Landgericht Hamburg hatte in einem Urteil vom 17. Januar 2020 zuletzt noch angenommen, dass die Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter genauestens beschrieben werden müssten (Az. 307 S 50/18). Fehle es hieran, sei weder die Modernisierung zu dulden noch eine Mieterhöhung zulässig.

260 Hausdämmung / Foto: maho / stock.adobe.com

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 20. Mai 2020 hingegen jüngst anders positioniert als die Richter in Hamburg und bejahte einen Duldungsanspruch gegen den Mieter aus § 555d Absatz 1 BGB selbst bei unklarer Beschreibung der energetischen Modernisierung (Az. VIII ZR 55/19). Die Beschreibung der Modernisierungsmaßnahme muss dem BGH zu Folge lediglich für eine sachgerechte Beurteilung durch den Mieter ausreichen. Es sei dem Mieter sogar zuzumuten, in Zweifelsfällen eigene sachverständige Hilfe heranzuziehen. Einer konkreten Beschreibung der energetischen Einsparmaßnahme im Hinblick auf eine konkrete Wohnung bedürfe es ebenfalls nicht, sondern es genüge, wenn diese für das Gesamtobjekt beschrieben ist. Dem Urteil ist aus Verbraucherschutzsicht zwar dahingehend zuzustimmen, dass die energetische Verbesserung von Wohnraum unbedingt förderungswürdig ist, zweifelhaft zu bewerten ist jedoch, dass die Richter den Vermietern keine echte eigene Verpflichtung zum Nachweis der energetischen Verbesserung auferlegen wollten. Immerhin ist es der Vermieter, der durch die in Folge der Sanierung mögliche Anhebung der Miete einen finanziellen Vorteil erhält.

In einem anderen Verfahren zur Frage der Anrechnung ersparter Erhaltungskosten hat der BGH hingegen zu Gunsten der klagenden Mieter entschieden (Az. VIII ZR 81/19). Vermieter müssen sich die durch eine Modernisierung ersparten Erhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen, so die Karlsruher Richter. Werden beispielsweise alte, aber noch funktionale Türen und Fenster im Zuge einer energetischen Modernisierung gegen besser gedämmte Bauteile ersetzt, müsse der Vermieter sich auch den erst in Jahren fälligen Austausch anteilig anrechnen lassen und die energetische Modernisierungsumlage entsprechend kürzen. Der BGH hat mit dieser Entscheidung einen Abzugsposten neu definiert, der praktisch immer zur Anwendung kommen muss. In welcher Höhe der Abzug vorzunehmen ist, wird jedoch im Einzelfall zu schätzen sein und dürfte Anlass für zahlreiche neue mietrechtliche Streitigkeiten bieten.