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Mietpreisbremse
Mieterhöhung nach Modernisierung

Mietpreisbremse: Mieterhöhung nach Modernisierung

Von Leonora Holling

(26. August 2021) Zur Eindämmung der seit Jahren anhaltenden Preisexplosion auf dem Wohnungsmarkt gilt seit dem Jahr 2015 die sogenannte „Mietpreisbremse“ in durch die einzelnen Bundesländer festzulegenden Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Bei Neuvermietungen in den definierten Gebieten darf der Mietzins nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Regel gibt es zahlreiche Ausnahmen. Ob im Einzelfall tatsächlich eine Ausnahme vorliegt, oder Vermieter lediglich versuchen die Mietpreisbremse unzulässig zu umgehen, beschäftigt seither die Gerichte.

260 Saniert und unsaniert / Foto: Animaflora PicsStock / stock.adobe.com

Zu den möglichen Ausnahmen zählt eine „umfassende Modernisierung“ von Wohnraum im Sinne des § 556f des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wann eine „umfassende Modernisierung“ konkret vorliegt, war bisher strittig. Nunmehr hatte der Bundesgerichtshof (BGH) erstmals einen derartigen Fall zu entscheiden (Az. VIII ZR 369/18) und mit dieser Entscheidung klare Regeln aufgestellt, wann die Ausnahme einer „umfassenden Modernisierung“ greift. Eine umfassende Modernisierung liege nur dann vor, wenn durch den Umfang der Modernisierung der Standard eines Neubaus erreicht wird und die Kosten einen wesentlichen Bauaufwand darstellen, entschied der BGH. Dies sei lediglich dann der Fall, wenn die Kosten ein Drittel des Aufwands für einen Neubau erreichen, wobei ersparte „Erhaltungsmaßnahmen“ beziehungsweise „Instandhaltungskosten“ und Kosten einer „modernisierenden Instandhaltung“ genau wie bei einer Mieterhöhung im Rahmen einer energetischen Modernisierung von den anrechenbaren Kosten abzuziehen sind. Erhaltungsmaßnahmen eines Gebäudes zählen nicht zu einem wesentlichen Bauaufwand. Im streitgegenständlichen Fall hatten sowohl der Vermieter als auch die Gerichte der Vorinstanzen die ersparten Instandhaltungskosten nicht vom Bauaufwand abgezogen.

Ob ein Vergleich mit der Errichtung eines Neubaus zutrifft, sei entsprechend der Entscheidung durch Kostenprüfung anhand der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme insbesondere im Hinblick auf Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation und weitere Ausstattungsmerkmale sowie den energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu überprüfen. Mietern in Regionen, in denen die Mietpreisbremse greift und deren Vermieter in den letzten sechs Jahren eine Ausnahme aufgrund einer umfassenden Modernisierung geltend gemacht haben, ist zu raten, die entsprechenden Kostenbelege anzufordern und genau zu prüfen. Gegebenenfalls sollte die erhöhte Miete vor einer abschließenden Klärung nur unter Vorbehalt ge-zahlt werden.