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Fallstrick Grunddienstbarkeit
Laufzeit von Fernwärmeverträgen

Fallstrick Grunddienstbarkeit: Laufzeit von Fernwärmeverträgen

Von Leonora Holling

(7. November 2018) Fernwärmeversorgungsverträge mit einer längeren Laufzeit als 10 Jahre sind unwirksam. Dies ergibt sich unmittelbar aus § 32 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen für Fernwärme (AVBFernwärmeV). Wird ein Vertrag nicht gekündigt, verlängert er sich nach der gleichen Vorschrift automatisch jeweils um weitere fünf Jahre. Dies ist im Hinblick auf § 309 Nr. 9 b) und c) des Bürgerlichen Gesetzbuches problematisch, da eine automatische Verlängerungsklausel nur bei einer Verlängerung um bis zu maximal zwei Jahren wirksam ist. Der sich hieraus ergebende Rechtsgedanke dürfte auch auf die AVBFernwärmeV übertragbar sein. Eine Anpassung der Fernwärmeverordnung an die geltende Gesetzeslage ist deshalb dringend erforderlich (siehe auch ZNER 2018, S. 111-117, Fernwärme und Kartellrecht).

464 Fernwärmeleitung / Foto: HansPeter (CC BY 3.0)

Doch selbst wenn ein Fernwärmeversorgungsvertrag gekündigt wird oder aus anderen Gründen unwirksam ist, nützt dies betroffenen Verbrauchern häufig wenig. Die oft im Grundbuch eingetragene Verpflichtung zur Versorgung des Grundstückes ausschließlich mit Fernwärme – eine sogenannte Grunddienstbarkeit – erlischt nicht mit dem Versorgungsvertrag. Faktisch blieb betroffenen Verbrauchern daher bisher nur die Möglichkeit, mit demselben Fernwärmeversorger wieder einen neuen Vertrag abzuschließen.

Anders urteilte das Landgericht Gießen am 21. September 2017 (Az. 5 O 305/16). Es kam zu der erfreulichen Feststellung, dass die grundbuchrechtliche Verpflichtung gegenüber dem Fernwärmeunternehmen gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV verstößt.  Begründet haben die Gießener Richter dies mit der praktisch zeitlich unbegrenzt bestehenden Verpflichtung des Verbrauchers ausschließlich mit Fernwärme zu heizen sowie der damit fehlenden Kündigungsmöglichkeit. Das Fernwärmeunternehmen werde durch sein Recht aus dem Grundbuch ungerechtfertigt bereichert, sobald ein wirksamer Fernwärmeliefervertrag nicht mehr besteht. Entsprechend könne der Verbraucher vom Versorger gemäß § 812 BGB die Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit in seinem Grundbuch verlangen. Abzuwarten bleibt, ob dieses Urteil allgemeine Anerkennung findet. Vielleicht könnten die Überlegungen der Richter aber auch Eingang in die derzeitigen Planungen zur Neugestaltung der Fernwärmeverordnung finden.