Geändertes Mietrecht

weiteres zum Mietrechtsreformgesetz

Neues Mietrecht verpasst ökologische Chancen

Das neue Mietrecht enthält Ansätze zum Energiesparen. Die Chance zu wirklich effektiven Regelungen zum Schutz der Umwelt wurde nicht genutzt. Der Gesetzgeber hat nicht den Mut und die Innovationskraft gehabt, um die unter ökologischen Gesichtspunkten wirklich relevanten Themenbereiche anzufassen und vernünftig zu regeln. Das ist vor allem deshalb schade, weil das Thema Mietrechtsreform für die kommenden Jahre für den Gesetzgeber abgehakt ist. Die ökologischen Defizite werden deshalb mittelfristig nicht abzubauen sein.
Von Franz-Georg Rips und Dr. Aribert Peters.

Franz-Georg Rips, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes

(16. Oktober 2003) Mit dem neuen Mietrecht wollte die Bundesregierung die im geltenden Mietrecht vorhandenen Anreize zur Energieeinsparung ausbauen. Nachdem das Gesetz nun in Kraft getreten ist, kann dessen ökologische Kompetenz eîner kritischen Analyse unterzogen werden. Fortschritte gab es vor allem bei der Erweiterung des Modernisierungsbegriffs, bei der Verpflichtung zur Wirtschaftlichkeit bei der Verwaltung und für die Verbrauchsorientierung der Abrechnung. Ungelöst dagegen blieb das Problem der Betriebskosten als bloße Durchlaufposten für die Vermieter, eine Regelung des Contracting und einer umfassenden Ausweitung des Modernisierungsbegriffs.

Ökologische Pluspunkte des neuen Mietrechts

Die Duldungspflicht des Mieters für Modernierungsmaßnahmen wurde erweitert. Sie umfasst jetzt nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, sondern zusätzlich und über die bisherige Regelung hinausgehend auch von Wasser und Strom. Auch die Mitteilung der beabsichtigten Modernisierung wird erleichtert. Der Vermieter muss nur noch den voraussichtlichen Umfang, Beginn und Ende und die voraussichtliche Mieterhöhung mitteilen. Die Frist für diese Mitteilung hat sich um einen Monat auf drei Monate verlängert. Eine nachhaltige Wirkung ist durch diese Erweiterung jedoch nicht zu erwarten.

Umlegung der Betriebskosten

Bei der Umlegung der Betriebskosten wird für den Fall fehlender Vereinbarungen der Wohnflächenanteil als Ersatzmaßstab festgelegt. Dieser Maßstab ist kontraproduktiv zu ökologischen Zielen, weil ein Anreiz zum sparsamen Ressourceneinsatz fehlt. Eine weitere Regelung (§556a) schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Es gibt jedoch keinen Anspruch des Mieters auf Einbau verbrauchserfassender Einrichtungen. Die Möglichkeit des Vermieters, durch einseitige Erklärung eine verbrauchsabhängige Erfassung der Betriebskosten einzuführen, wurde erweitert. Jedoch hat der Vermieter keine Pflicht zur Verbrauchserfassung, wie aus dem Gesetzestext und der Gesetzesberatung folgt. Wenn jedoch technisch gesehen eine Verbrauchserfassung möglich ist, z.B. durch eine Wasseruhr, so muss diese auch für die Abrechnung genutzt werden. Nach dem alten Gesetz konnte der Vermieter eine direkte Abrechnung zwischen Mieter und Ver- bzw. Entsorgungsunternehmen zulassen. Diese Möglichkeit gibt es nach dem neuen Gesetz nicht mehr (Streichung des bisherigen §4 Abs. 5 Miethöhengesetz).

Neu: Wirtschaftlichkeit zu beachten

Das neue Gesetz schreibt eine Betriebskostenabrechnung unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit vor (§556, Abs. 3 und § 560 Abs. 5 BGB). Danach dürfte es künftig unzulässig sein, wenn der Vermieter durch überhöhte Fernwärme-Anschlussleistungen unnötige Kosten produziert. Ob technisch überalterte Heizungen einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellen, ist rechtlich zweifelhaft und wird erst durch die Rechtssprechung der kommenden Jahre entschieden werden.

Versäumnisse des neuen Mietrechts

Es gibt eine Reihe innovativer Ansätze und Vorschläge zur Ökologisierung des Mietrechts, die bei der Reform unberücksichtigt geblieben sind. Sie sollen hier kurz angerissen werden. Derzeit sind alle Nebenkosten für den Vermieter nur durchlaufende Posten, deren Höhe für ihn keine wirtschaftliche Bedeutung haben, weil sie vom Mieter getragen werden. Der Deutsche Mieterbund will dieses Dilemma durch das neue Konzept einer "Teilinklusivmiete" lösen: Alle nicht vom Verbrauch der Mieter beeinflussbaren Kosten werden in die Grundmiete einbezogen, also auch die nicht umlegbaren Betriebskosten. Die Vergleichbarkeit der Mieten steigt dadurch, auch deren Transparenz. Schließlich erhält der Vermieter einen materiellen Anreiz zur Einsparung, weil geringere nichtumlegbare Betriebskosten die erzielbare Miete erhöhen und ihm damit direkt zugute kommen. Deshalb sind Teilinklusivmieten ein marktwirtschaftlich sinnvolles, sozial und ökologisch vernünftiges Instrument. Der Gesetzgeber hat sich bei der Reform mit diesem neuen und weitreichenden Ansatz nicht ernsthaft befasst. Sinnvoll gewesen wäre auch eine Duldungspflicht des Mieters für alle energiesparenden und umweltentlastenden Maßnahmen. Ferner hätte der Gesetzgeber die Bedingungen für ein Wärmekontracting festlegen sollen. Wärmecontracting, also die Übernahme der Wärmeversorgung durch ein spezialisiertes Unternehmen, kann beträchtliche Kosten- und Energieeinsparungen bringen. Dabei entstehen allerdings zahlreiche Rechtsfragen, die nun ungeregelt geblieben sind.

Fazit

Der Gesetzgeber hat zwar in der Mietrechtsreform ökologische Ansätze teilweise aufgegriffen. Bahnbrechende und wirklich effektive Regelungen zum Schutz der Umwelt wurden aber nicht getroffen. Die Chance, durch ein modernes und zukunftsorientiertes Mietrecht den Umweltschutz wirklich zu fördern, sind deshalb nicht oder nur zum geringen Teil genutzt worden.

Literatur

Mietrechtliche Möglichkeiten zur Umsetzung von Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand:
Mietrechtliche Möglichkeiten zur Umsetzung von Energiesparmaßnahmen