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Heizkostenabrechnung - was darf sie kosten?

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Kontrolle für Ableser gefordert

40 Prozent Gewinnmargen weiter lesen

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Nebenkosten unter der Lupe

Viele Mieter zahlen unnötig hohe Heizkostenabrechnungen: Mangelnde Transparenz und Schlamperei der Hausverwaltung kosten Betroffene laut einer neuen Studie je nach Region rund 160 Euro im Jahr.

(12. September 2010) Für die Heiznebenkosten und den Brennstoffeinkauf sind in Deutschland die Hausverwaltungen und Vermieter verantwortlich. Zahlen müssen jedoch die Mieter, denn die Kosten werden per Heizkostenabrechnung an sie weitergegeben.

Dass die Heiznebenkosten und der Brennstoffeinkauf für die Hausverwaltungen reine Durchlaufposten sind, bringt ein großes, wenn auch bislang wenig beachtetes Problem mit sich: Die Motivation, günstig zu wirtschaften, ist für die Hausverwaltungen gering. Oft kaufen diese deshalb nicht den günstigsten Brennstoff ein oder versäumen es, zu kontrollieren, ob die Kosten für das Ablesen des Heizverbrauchs angemessen sind. Nach Zahlen der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online entstehen so jährlich gewaltige Mehrkosten für deutsche Mieter.

40 Euro zuviel an Nebenkosten

Die Heiznebenkosten betragen je nach Größe des Hauses zwischen zehn und 20 Prozent der Gesamtheizkosten. Sie gliedern sich dabei in mehrere Teilbereiche. Während die Kosten für den Schornsteinfeger Fixkosten sind, die einer klaren Gebührenordnung folgen, gibt es auch flexible
Kosten, etwa die für das Ablesen des Verbrauchs, für die Wartung der Anlage und die Betriebsstromkosten, also die Energie, die für den Betrieb der Heizanlage nötig ist.

Die Preise für die flexiblen Kosten schwanken teilweise erheblich. Laut co2online zahlt der durchschnittliche deutsche Haushalt jedes Jahr rund 40 Euro zu viel für die Heiznebenkosten. Überteuerte Brennstoffkosten machen rund 120 Euro aus. Gerade beim Brennstoffeinkauf gelten dabei regionale Besonderheiten: Teilweise sorgen lokale Preisunterschiede für Erdgas oder Fernwärme dafür, dass die Einsparpotenziale stark schwanken.

Wirtschaftlichkeitsgebot unterstützt Mieter

Dabei gilt für die Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten ist. (siehe Mieter profitieren vom Gasmarkt).

  • § 556 Abs. 3 Satz 2 bestimmt, dass bei der jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlung über die Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.
  • § 560 Abs. 5 schreibt fest, dass bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.

Diese Regelungen sollen Mieter vor unverhältnismäßigen und überflüssigen Kosten schützen. Die Verpflichtung zu wirtschaftlichem Handeln bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter das billigste Angebot auswählen muss. Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Strapazierfähigkeit oder besondere örtliche Verhältnisse dürfen die Entscheidung beeinflussen.

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Zunächst ist es Sache des Mieters, seine Zweifel an der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes konkret vorzutragen beziehungsweise darzulegen, dass ein anderer Anbieter preiswerter ist. Erst dann muss der Vermieter nachweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat. Angaben von co2online helfen bei der Argumentation gegenüber dem Vermieter: „Unsere Zahlen zeigen: 160 Euro zahlt der durchschnittliche deutsche Haushalt zu viel für die Heizneben- und die Brennstoffkosten. Das sind 2,4 Milliarden Euro, die jährlich in Deutschland für das Heizen ausgegeben werden, ohne dass dadurch ein einziges Wohnzimmer wärmer wird", sagt Johannes D. Hengstenberg, Geschäftsführer von co2online.

Analyse der Heizkostenabrechnungen

Die gemeinnützige Gesellschaft hat Heizkostenabrechnungen von rund 2.000 Wohnungen in Deutschland verglichen. Für die Heizneben- und die Brennstoffkosten wurde dabei klar definiert, was eine Überzahlung bedeutet: Die unteren 25 Prozent aller erhobenen Kosten gelten als „angemessen" - alles was darüber liegt, wird laut der Studie als Überzahlung angesehen. „Warum sollen Mieter beispielsweise für eine reine Serviceleistung - wie sie Messdienstleister ausführen - hohe Preisschwankungen hinnehmen?" fragt Hengstenberg. „Ähnliches gilt auch für die Betriebsstromkosten oder den Einkauf von Brennstoff. Wenn 25 Prozent der Vermieter dies nachweislich zu einem teilweise deutlich günstigeren Preis realisieren, gibt es aus unserer Sicht keinen Grund, warum dies für die übrigen 75 Prozent nicht möglich sein sollte." Bei den Brennstoffkosten gibt es zwar - vor allem bei der Fernwärme und beim Erdgas - starke regionale Preisunterschiede. Dennoch kaufen Vermieter den Brennstoff meistens zu teuer ein. Schuld ist auch ein Informationsdefizit: Viele Vermieter haben noch nicht realisiert, dass sie dank der Liberalisierung des Gasmarkts Alternativen zu ihrem bisherigen Anbieter haben.

Darüber hinaus bergen zu hohe Heiznebenkosten auch ein Potenzial, CO2 einzusparen: Wenn eine Überprüfung ergibt, dass die Betriebsstromkosten zu hoch liegen, kann ein Austausch der Pumpe sowohl die Kosten- als auch die CO2-Bilanz verbessern.

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Das Ablesen der Wärmemengenmesser ist oft zu teuer.

Den meisten Mietern ist nicht bewusst, dass sie für die Heiznebenkosten und den Brennstoffeinkauf zu viel bezahlen. Aber auch bei den Vermietern scheint das Thema oftmals unterhalb der Wahrnehmungsgrenze zu bleiben: „Viele Hausverwaltungen nehmen beispielsweise ihren Messdienstleister als gottgegeben hin. Sie wissen offensichtlich gar nicht, dass es verschiedene Anbieter gibt und verlängern bestehende Verträge unbesehen", sagt Dietmar Wall, Rechtsexperte beim Deutschen Mieterbund.

Wer den Verdacht hat, dass er zu viel zahlt, hat zahlreiche Möglichkeiten, die Kalkulation des Vermieters zu überprüfen. Eine erste Einschätzung, ob Ihr Messdienstleister seine Kosten fair kalkuliert, bietet der MessCheck express auf www.heizspiegel.de.

Dort kann man auch ein kostenloses Heizgutachten anfordern. Dieses durchleuchtet die Heizkostenabrechnung, nimmt den energetischen Zustand der Wohnung sowie des Gebäudes unter die Lupe und schlägt konkrete Schritte vor, um Heizkosten zu senken. Zudem zeigt es auf Euro und Cent, wie viel bei den Heizneben- und den Brennstoffkosten zu viel gezahlt wird.

Bei Überzahlungen sollten Mieter sich zunächst an ihren Vermieter wenden. Dieser ist sich unter Umständen selbst nicht im Klaren darüber, welche Einsparpotenziale er ungenutzt lässt. Hilft das nicht, empfiehlt sich der Gang zu einem Anwalt, einer Verbraucherberatungstelle oder einem Mieterverein.

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Falco Müller arbeitet im Bereich Öffentlichkeitsarbeit von co2-online.

Urteile zum Thema

Kosten der Abrechnung und Verbrauchserfassung der Heizung und Warmwasserversorgung, die 15 Prozent der Brennstoffkosten regelmäßig übersteigen, widerlegen die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots und sind aus der Heizkostenabrechnung zu eliminieren (AG Regensburg, Urteil vom 21. April 2004, 8 C 3280/03).

Unverhältnismäßig hohe Heiznebenkosten für Abrechnung und Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung sind aus der Heizkostenabrechnung zu eleminieren (AG Regensburg, Urteil vom 6. Juni 2002, Az 10 C 831/02).

Die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots kann es erfordern, dass der Vermieter zur Kalkulation der nach Mietvertrag umzulegenden Betriebskosten Leistungsvergleiche und Kostenangebote einholt, um die mietvertraglich geschuldete Gebäudebewirtschaftung zu leisten (AG Aachen,Urteil vom 14. August 2009, Az 116 C 23/09).

 Download Urteil Amtsgericht Aachen vom 14. August 2009 - Az: 116 C 23/09 

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