Die Mieterwende

Erdgas, Heizöl, CO₂-Preis – die Ausgaben dafür summieren sich längst zu einer zweiten Miete. Was Sie tun können, damit die Kosten nicht gänzlich aus dem Ruder laufen.
Von Volker Kühn und Julia Graven

(20. April 2026) Seinen Balkon im zweiten Stockwerk möchte Mark Sanders nicht missen. Er ist wie gemacht, um nach einem harten Tag an der Uni Kraft zu tanken. Man sollte sich nur eincremen. Denn Sanders hat einen Südbalkon, schon im Frühling brennt die Sonne. Der Gedanke an ein Balkonkraftwerk lag daher nahe, zumal Sanders als promovierter Ingenieur und wissenschaftlicher Mitarbeiter an der RWTH Aachen Technikverständnis mitbringt.

Also fragte er Anfang 2024 bei seinem Vermieter nach, dem Wohnungskonzern Vonovia. Die Antwort: Generell sei der Einbau möglich. Allerdings präsentierte ihm Vonovia einen Anforderungskatalog, der von einer speziellen Einspeisesteckdose über Statikgutachten und eine Windlastberechnung bis zur Überprüfung der Hauselektrik reichte. Ach ja, die Norm für Vertikalverglasung sei einzuhalten. Und mit dem Einbau solle er eine Fachfirma beauftragen. »Das ging mir gegen den Strich, weil mit einem Balkonkraftwerk eigentlich jeder zur Energiewende beitragen kann«, sagt Sanders.

Seine nächste Anlaufstation war die Deutsche Umwelthilfe (DUH). Im Mai 2025 reichte er mit ihrer Unterstützung Klage gegen Vonovia ein. Und vor wenigen Wochen lenkte der Konzern ein: Sanders darf ein Balkonkraftwerk aufhängen, der Rechtsstreit hat sich erledigt. 

  

Eine gerichtliche Grundsatzentscheidung steht damit zwar noch aus. Doch für die DUH ist die Entscheidung ein wichtiger Zwischenschritt: »Wenn der größte Wohnungsvermieter Deutschlands bereit ist, sich grundsätzlich für das Thema Balkonkraftwerke zu öffnen, dann werden auch andere Vermieter nicht mehr dahinter zurückkönnen«, sagt Rupert Wronski, stellvertretender Leiter Kommunaler Umweltschutz bei der DUH.

Die Beharrlichkeit des Mieters hat sich ausgezahlt. Und doch ändert der Fall nichts daran, dass zwischen Mietern und Vermietern ein Machtgefälle herrscht. In der Energiewende zeigt es sich besonders klar: Während Eigentümer über Sanierungen, PV oder einen Heizungstausch entscheiden, bleiben Mieter oft ohnmächtige Zuschauer. Fördergelder fließen an Vermieter, Modernisierungen schlagen sich in höheren Mieten nieder, und wer wie Sanders Eigeninitiative zeigt, stößt auf Bürokratie.

Der eine zahlt, der andere profitiert: das Nutzer-Investor-Dilemma bremst Sanierungen aus

Dabei sind es oft gerade Mieter, die in schlecht gedämmten Wohnungen mit veralteten Heizungen die Nebenkosten der Energiewende schultern, etwa in Form steigender Preise für fossile Rohstoffe. Die Lasten tragen die einen, die Gestaltungsmacht haben die anderen – dieses strukturelle Problem bremst Sanierungen oft aus. Fachleute sprechen vom Nutzer-Investor-Dilemma: Investiert ein Vermieter in eine bessere Dämmung oder eine Heizung mit günstigeren Betriebskosten, kommen die Ersparnisse nicht ihm, sondern den Mietern zugute. Da die nötigen Investitionen oft sehr hoch sind, schrecken auch gutwillige Vermieter davor zurück.

Zudem trauen sich Mieter oft nicht, für ihre Rechte einzutreten. »Die Mieten steigen tendenziell seit Jahren, der Mietmarkt ist in vielen Regionen angespannt. Da verscherzt man es sich ungern mit seinem Vermieter«, sagt Astrid Schaffert von Zukunft KlimaSozial. Das Institut hat sich zum Ziel gesetzt, Wege zu einer gerechten Energiewende aufzuzeigen. Auch aus finanziellen Gründen halten viele Mieter still. »Mit einer Modernisierung ist meist eine Mieterhöhung verbunden ist, was viele Mieter davon abhält, Modernisierungen zu fordern«, erklärt Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins.

Und dennoch: Ganz machtlos sind Mieter nicht. Auch sie haben die Chance, an der Energiewende teilzuhaben und von den niedrigen Erzeugungskosten erneuerbarer Energien zu profitieren. Balkonkraftwerke sind das bekannteste Beispiel. Aber nicht das einzige.

Da ist zum Beispiel der CO₂-Preis. Er gilt als eines der wichtigsten Instrumente im Klimaschutz überhaupt. Die Idee dahinter ist simpel: Für jede Tonne CO₂, die durch das Verbrennen fossiler Rohstoffe in die Atmosphäre gelangt, wird eine Gebühr fällig. Sie steigt mit der Zeit und schafft so einen Anreiz zum Umstieg auf CO₂-arme oder -freie Technologien. Schließlich lassen sich so Kosten vermeiden.

2025 schlug der CO₂-Preis für Haushalte mit Gasheizung bei einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden mit gut 260 Euro zu Buche. In einem vergleichbaren Haushalt mit Ölheizung waren es sogar 350 Euro, da Öl bei der Verbrennung mehr CO₂ freisetzt.

Das Problem: Mieter haben nur einen begrenzten Einfluss darauf, wie viel CO₂ sie freisetzen. Denn ob beispielsweise das Dach gedämmt und dadurch der Verbrauch an fossilen Brennstoffen verringert wird, entscheidet der Vermieter. Um Mieter mit der Belastung nicht allein zu lassen, hat der Bund das CO₂-Kosten-Aufteilungsgesetz geschaffen. Es sieht vor, dass sich Mieter und Vermieter den CO₂-Preis teilen. Der Clou: Je schlechter eine Wohnung gedämmt ist, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter trägt. In der schlechtesten Kategorie sind es 95 Prozent, in der besten zahlt er gar nichts.

In Wohnungen, in denen sich der Vermieter um die Wärmeversorgung kümmert – etwa über eine Zentralheizung in Mehrfamilienhäusern –, übernimmt er die Berechnung. Die Aufteilung findet sich dann in der jährlichen Heizkostenabrechnung. Anders sieht es aus, wenn Mieter selbst einen Gasvertrag haben oder Heizöl kaufen. Dann müssen sie aktiv werden und den Anteil des Vermieters aktiv einfordern. Ein typischer Fall dafür sind Gasetagenheizungen.

Die Berechnung der Aufteilung ist nicht ganz trivial, aber im Internet gibt es Hilfe. Das Ratgeberportal Finanztip.de etwa bietet eine Anleitung samt Rechner, um  herauszufinden, in welche Kategorie die eigene Wohnung fällt (Suchbegriff: CO₂-Preis). Einen Musterbrief zur Einforderung der Kosten gibt es beim Bund der Energieverbraucher unter bdev.de/co2kostenteilen.

  

Öl- und Gaskessel bleiben erlaubt. Vielen Mietern drohen damit höhere Heizkosten

Der Bund plant eine Grüngasquote. Für Mieter könnte das teuer werden 

Die Menge an CO₂, die beim Heizen mit Erdgas frei wird, soll nach Plänen der Bundesregierung allerdings künftig sinken. In den Eckpunkten des Gebäudemodernisierungsgesetzes hat sie eine »Biotreppe« beschlossen. Danach soll dem Erdgasnetz ein über die Jahre steigender Anteil klimaneutrales Biogas beigemischt werden. Für dieses Gas wird kein CO₂-Preis fällig. Eine gute Nachricht für Mieter also?

Nein, sagt eine Allianz von Umwelt- und Sozialverbänden. Sie kritisieren die Grüngasquote scharf. »Millionen Mieterinnen und Mieter werden an eine teure und auslaufende Gasinfrastruktur gefesselt, obwohl sie über ihre Heizung nicht einmal selbst entscheiden können«, sagt DUH-Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz. Berechnungen der Deutschen Sanierungsberatung (DSB) zufolge werden die Kosten für Gasheizungen mit der Biotreppe steigen. Bei einem Jahresverbrauch von 18.000 Kilowattstunden zahlen Verbraucher demnach aktuell etwa 1620 Euro. Der Gasanteil, für den ein CO₂-Preis anfällt, werde durch die Beimischung zwar verringert. Dennoch klettert der Preis laut der DSB bis 2029 auf 2729 Euro pro Jahr. Die Folgen des Kriegs im Iran sind in diesen Berechnungen noch gar nicht enthalten.

Ökonomen raten daher davon ab, an Öl- und Gasheizungen festzuhalten. »Die Wärmepumpe ist die beste und wirtschaftlichste Lösung. Daran wird die Abschaffung des Heizungsgesetzes nichts ändern«, sagte Kerstin Stratmann, Geschäftsführerin des ZVEI-Fachverbands Gebäudeenergie dem Sender n-tv. Das gilt umso mehr, je günstiger der Strom dafür ist. Durch Mieterstrommodell zum Beispiel.

  

Hattingen am Rand des Ruhrgebiets. In der 54.000-Einwohner-Stadt funktioniert Mieterstrom schon seit 15 Jahren. In der Südstadt teilen sich 21 Erwachsene und 3 Kinder in einem Mehrgenerationenhaus den Strom von der Solaranlage auf dem Dach. Rolf Novy-Huy, 68 Jahre alt und Rentner, wohnt von Anbeginn in dem Öko-Wohnprojekt. Seine Frau und er haben mit Anfang 50 ihr Einfamilienhaus verkauft und sind in die barrierefreie Wohnung gezogen. Bereut haben sie es nie. Während unseres Telefongesprächs geht Novy-Huy schnell durch das Treppenhaus zum Hauseingang. Dort liest er die Zahlen von einem Display ab: 127.000 Kilowattstunden hat die Anlage bisher produziert, 65 Tonnen CO₂ eingespart. 70 Prozent des Solarstroms werden so direkt im Haus verbraucht, der Überschuss fließt ins Netz. 

Einmal im Jahr, am 31. Dezember, liest der ehemalige Bankkaufmann die Zählerstände ab. Mehr Aufwand verursacht der Strom vom Dach für die Mieter nicht. Den Rest erledigt der Ökostromanbieter Naturstrom. Er hat das Dach gepachtet, die 17-Kilowatt-Peak-Anlage bezahlt und installiert und kümmert sich auch um die Abrechnung. Allerdings gibt es für so viel Komfort auch nicht mehr als einen kleinen Preisvorteil im Vergleich zur Grundversorgung.

Für Novy-Huy ist der Strom vom Dach aber auch kein Sparmodell, sondern ein ökologisches Sahnehäubchen für das nachhaltige Wohnprojekt. Eines, das Nachahmer finden sollte, meint er: »In unserer Siedlung gibt es so viele Genossenschaftswohnungen, die könnten das alle so machen.«

Das Institut der deutschen Wirtschaft hat eine Studie zum Thema Mieterstrom erstellt. »Vor allem bürokratische Hürden bremsen den Ausbau«, kommentiert Studienautor Ralph Henger die Ergebnisse. Technisch ließen sich drei Millionen Mehrfamilienhäuser mit Mieterstrom versorgen. Dem stehen nur rund 5400 realisierte Mieterstromprojekte in Deutschland gegenüber. Die Gründe für diese Diskrepanz? Vorgaben zur Strommessung und Abrechnung seien kompliziert, die Genehmigungsprozesse aufwendig, erklärt der Ökonom des Instituts der Deutschen Wirtschaft.

Vielerorts ist PV bei Dachsanierungen Pflicht. Das könnte Mieterstromprojekte beflügeln

Davon kann Winfried Hanuschik ein Lied singen. »Absoluter Horror«, sagt er, als er sich daran erinnert, wie die große Mieterstromanlage in der Gemeinde Unterhaching südlich von München ans Netz gehen sollte. Heute kann der Unternehmer darüber lachen. Die 287-Kilowatt-Peak-Anlage auf den drei Siebzigerjahre-Wohnblöcken, für die er zwei Jahre lang gekämpft hatte, sie läuft.

Der Energieberater Volker Lang aus München weist seine Kunden darauf hin, dass die bayerische Landeshauptstadt die Beratung und Planung von Mieterstrom-Projekten fördert. »Außerdem gibt es mittlerweile vielerorts bei Dachsanierungen eine PV-Pflicht. Da werden sich einige Eigentümer überlegen müssen, was sie mit dem Strom vom Dach eigentlich anfangen. Ich vermute auch, dass Mieterstrom mit der Möglichkeit der gemeinsamen Nutzung des Stroms ab Juni, dem sogenannten Energy Sharing, Fahrt aufnehmen wird.«

Peter Schaumann vom Verein Solar2030 in München rät Mietern, aktiv zu werden und sich mit den Eigentümern zu einer AG Solar zusammenzuschließen, um mit einer PV-Anlage billigen Strom zu initiieren. Wenn Dach oder Heizung saniert werden, ergäben sich oft Synergien. Und wenn die Mieter versprächen, den Strom auch abzunehmen, erhöhe dies die Wirtschaftlichkeit einer PV-Anlage, sagt er. 

Für manche Mehrfamilienhäuser sei das »Einzählermodell« eine einfache Alternative zum Mieterstrom. Dabei gibt es nur einen gemeinsamen Zähler und einen Reststrom-Lieferanten. Die Abrechnung erfolgt wie bei der Heizung über die Nebenkosten.

  

Gastherme raus, Wärmepumpe rein: Davon profitieren auch Vermieter – auf sehr lange Sicht

Von einer »zweiten Miete« ist mit Blick auf die Betriebskosten die Rede. Die jüngsten Erhebungen liegen für 2024 vor. Da waren im Schnitt 2,67 Euro pro Quadratmeter und Monat für die Betriebskosten fällig. Bei 80 Quadratmetern kamen so fast 2600 Euro im Jahr zusammen. Allerdings zahlen viele Mieter für die Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters mehr als nötig – nach Schätzungen von Verbraucherschützern ist jede zweite Abrechnung falsch. Ein genauer Blick lohnt sich also. (Sollten Sie Zweifel an Ihrer Rechnung haben, übernimmt der Bund der Energieverbraucher für Sie den Check)

Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern wird sich kaum ändern. Balkonkraftwerke, Mieterstrom oder auch die Teilnahme an Energy-Sharing-Projekten (siehe Energiedepesche 03/2025, „Die Wendebereiter“ ) sind noch die größten Hebel in der Hand von Mietern. Daneben können sie an kleinen Stellschrauben drehen: sparsame Duschköpfe einbauen etwa, Abdichtbänder in die Fensterrahmen kleben oder über dynamische Tarife ihren Stromverbrauch optimieren.

Geht die Heizung kaputt, muss der Vermieter handeln: Mieten hat auch Vorteile

Doch auch wenn ihr Spielraum begrenzt ist – viele Mieter entscheiden sich ganz bewusst gegen Eigentum. Manche wollen räumlich flexibel bleiben, andere scheuen das Klumpenrisiko eines Immobilienkaufs oder legen ihr Erspartes lieber anders an. Statt eine PV-Anlage anzuschaffen, kann man auch über eine Beteiligung an einem Windpark die persönliche Energiewende vorantreiben. Und wenn im Winter die Heizung ausfällt, rufen Mieter einfach ihren Vermieter an. Mieten hat eben auch Vorteile.

In seiner Wohnung in Aachen hat Mark Sanders die beiden Module des Balkonkraftwerks, über die er mit Vonovia im Clinch lag, inzwischen aufgehängt. Regelmäßig verfolgt er auf dem Computer, wie viel Strom sie liefern. Seine Freundin, die im Homeoffice arbeitet, stellt Wasch- und Spülmaschine bevorzugt bei Sonne an. Es mag ein kleiner Schritt sein. Doch dem Paar gibt es das Gefühl, an der Energiewende teilzuhaben und von ihr zu profitieren.

Die Mieterperspektive

Der Vermieter darf nur Betriebskosten auf seine Mieter umlegen, die der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Unter Umständen liegt die Beweispflicht dafür beim Eigentümer. Das klingt zwar sehr mieterfreundlich, ist jedoch in der Praxis sehr schwer umzusetzen.
Von Susanne Fitzner und Aribert Peters

(04. Dezember 2008)

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten

Seit der Mietsrechtsreform im Jahr 2001 ist das Wirtschaftlichkeitsgebot gesetzlich verankert. Es war bereits zuvor nach gefestigter Rechtsprechung bei den Betriebskosten zu berücksichtigen. Bei der Abrechnung der Betriebskosten muss der Vermieter somit das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, heißt es in § 556 Abs. 3 Satz 1 und in § 560 Abs. 5. des BGB. Praktisch jedoch muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot jedoch nicht erst bei der Abrechnung, sondern schon bei der Verursachung von Betriebskosten beherzigen.

Für die Definition des Wirtschaftlichkeitsgebots wird auf die Bestimmung für den preisgebundenen Wohnungsbau zurückgegriffen. In § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV heißt es: Nur solche Betriebskosten dürfen umgelegt werden, "die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerecht-fertigt sind". Der Vermieter muss demnach auf ein vertretbares oder angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten und hat dabei einen Ermessensspielraum. Erfolgen Leistungen durch Dritte, muss sich der Vermieter einen Marktüberblick verschaffen.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot beinhaltet somit die allgemeine Forderung, dass nur solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, die für eine ordnungsgemäße und sparsame Wirtschaftsführung unumgänglich sind. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr jeweils über zehn Prozent gestiegen, obliegt es dem Vermieter, dafür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit - z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens - nicht im Einzelnen dar, kann er wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit diese Nebenkosten nicht auf die Mieter umlegen. (Kammergericht Berlin, Urteil vom 12.01.2006, Aktenzeichen 12 U 216/04, hier zu Bewachungs- und Hauswartkosten).

Allerdings ist umstritten, ob beziehungsweise wie weit sich diese Grundsätze auch auf Abschluss und Verlauf von Energielieferungsverträgen auswirken. Es dürfte sich in der Praxis als schwierig erweisen, den Vermieter zu einer Billigkeitskontrolle der Preisgestaltung zu verpflichten, wie sie § 315 BGB vorsieht. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13. Juni 2007 (VIII ZR 78/06) dem Vermieter die volle Entscheidungsfreiheit bei der Wahl des Heizsystems überlassen. Jedoch muss er sich nach einmal getroffener Entscheidung durchaus nach einem günstigen Anbieter umtun.

Verschulden unwichtig Der Mieter braucht deshalb nur die Heizkosten über die Nebenkostenabrechnung zu akzeptieren, die bei einer wirtschaftlichen Geschäftsführung entstehen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an. Nach verbreiteter Auffassung trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet hat. Es ist aber zunächst Sache des Mieters, seine Zweifel an der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes konkret vorzutragen beziehungsweise darzulegen, dass ein anderer Versorger preiswerter liefert (so jedenfalls für Contracting: BGH, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 78/06). Erst dann muss der Vermieter darlegen und nachweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat.

Bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung darf der Mieter die Miete angemessen kürzen. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf ist der Mieter bei einer schlechten Heizanlage so zu stellen, als wäre das Objekt unbeheizt. In solchen Fällen ist eine Mietminderung von zehn bis 15 Prozent angezeigt.

Einhaltung technischer Mindeststandards

Der Mieter hat zwar keinen Anspruch auf eine Heizanlage, die dem Standard der EnEV entspricht, denn das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter nicht automatisch zu Modernisierungen, um Betriebskosten einzusparen. Entspricht die Heizung oder das Gebäude nicht den Anforderungen der EnEV und entstehen dadurch höhere Betriebskosten, kann allerdings ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz vorliegen. Die EnEV 2007 verpflichtet den Vermieter nicht automatisch dazu, bestehende Gebäude nachzudämmen. Nimmt er jedoch erhebliche Umbauten vor, kann er im Zuge dieses Umbaus auch zu besseren Wärmeschutzmaßnahmen verpflichtet werden (§ 9 EnEV und Anlage 3).

Kostenbeteiligung des Mieters bei Umrüstung

Für alte, vor dem 1. Oktober 1978 errichtete Heizkessel schreibt die EnEV eine Erneuerung bis Ende 2008 vor. Rüstet der Vermieter das Gebäude entsprechend nach, stellt sich die Frage, ob der Mieter über eine Modernisierungsumlage die entsprechenden Kosten mitzutragen hat. Dabei gilt jedoch, dass der Vermieter die Kosten einer Instandsetzungs- oder Erhaltungsmaßnahme nicht an seine Mieter weitergeben darf. Dies ist auch der Fall, wenn der Eigentümer einen Heizkessel aus dem Jahr 1978 ersetzt, denn jedem Eigentümer muss klar sein, dass eine Heizanlage nach einer gewissen Zeit erneuert werden muss und dass er die entsprechenden Kosten in der Miete einkalkulieren muss. Die Kosten für eine neue Anlage sind folglich schon mit der Miete bezahlt.

Wird dem gegenüber ein technisch besserer Heizkessel eingebaut, dann darf der Vermieter lediglich die Differenzkosten zwischen einem Standardheizkessel und dem besseren Kessel auf die Mieter umlegen. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter eine zusätzlicher Wärmedämmung einbaut. In diesem Fall spart der Mieter Energie, weshalb ihn der Vermieter an den Modernisierungskosten beteiligen kann.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verpflichtet den Vermieter zudem zum optimalen Betrieb der Heizanlage. Entstehen höhere Betriebskosten durch einen sub-optimalen Betrieb, darf der Eigentümer seine Mieter nicht zur Kasse bitten. Kürzt der Mieter deshalb die Heizkosten und kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, dann wird das Gericht einen Sachverständigen einschalten, dessen Kosten meist höher als der Streitgegenstand sind.

Anspruch des Mieters auf den Energieausweis?

Wer eine Wohnung neu mietet, hat Anspruch auf Vorlage des Energieausweises, denn dieser dient der Information über die energetische Qualität der Immobilie. Dies ergibt sich aus § 16 Abs. 2 EnEV in der Fassung vom 24. Juli 2007. Allerdings muss der potentielle Mieter den Gebäudepass ausdrücklich verlangen. Der Bestandsmieter hat hingegen nach dem Wortlaut der Energieeinsparverordnung keinen Anspruch auf diese Information, denn der Energieausweis ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur "bei der Vermietung", also bei Vertragsschluss vorzulegen.