Mieter muss Einbau funkgesteuerter Ablesegeräte nicht dulden

(6. Juli 2008) Ein Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, den Einbau von funkgesteuerten Heizkostenablesegeräten zu dulden. Erst recht muss der Mieter dafür keine Zusatzkosten tragen. Darauf weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin und beruft sich auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg (Az.: 334 S 1/08).

In dem Fall wollte der Vermieter in der Wohnung des Mieters funkgesteuerte Ablesegeräte einbauen und forderte zwecks Montage den Zugang zur Wohnung. Schon das müsse der Mieter nicht hinnehmen, urteilten die Richter. Denn beim Einbau der Funkablesegeräte handele es sich weder um eine Instandsetzungs- noch um eine Modernisierungsmaßnahme. Diese müssen Mieter dulden. Außerdem waren die vorhandenen Ablesegeräte funktionstüchtig und genügten den gesetzlichen Anforderungen. Sie waren also geeignet, den Verbrauch hinreichend präzise erfassen.

Der Vorteil der funkgesteuerten Geräte sei lediglich, dass der Verbrauch nicht mehr persönlich durch einen Mitarbeiter abgelesen werden müsse. Eine größere Genauigkeit, die den Einbau gerechtfertigt hätte, stellte das Gericht nicht fest.

BGH: Zehn Jahre Mindestvertragslaufzeit für Miete eines Energie-Verbrauchserfassungsgerätes unangemessen lang

(12. Januar 2008) Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2007 eine unangemessene Benachteiligung von Mietern und Käufern so genannter Verbrauchserfassungsgeräte durch einen bundesweit tätigen Anbieter festgestellt. Die Richter gaben der Unterlassungsklage von Verbraucherschützern statt, die die Unwirksamkeit zweier AGB-Klauseln der Beklagten gerügt hatten. Neben einer zu langen Mindestvertragslaufzeit in den Mietverträgen beanstandete der Zwölfte Zivilsenat zudem die Unzulässigkeit einer so genannten Rücknahmeklausel beim Verkauf von Waren unter Eigentumsvorbehalt (Az.: XII ZR 61/05).

Langfristige Bindung von Mietern

Die Beklagte bietet ihren Kunden Hilfe im Zusammenhang mit der Ermittlung und der Abrechnung verbrauchsabhängiger Energiekosten an. In diesem Zusammenhang können die Kunden so genannte Verbrauchserfassungsgeräte mieten oder auch kaufen. In den allgemeinen Geschäftsbedingungen wird die Mindestvertragslaufzeit für einen solchen Mietvertrag auf zehn Jahre festgeschrieben. Erfolgt nicht spätestens drei Monate vor Vertragsablauf eine schriftliche Kündigung, verlängert sich der Vertrag um den selben Zeitraum.

Einseitige Risikoverteilung

Wie schon die Vorinstanzen stellten auch die Richter am BGH die Unwirksamkeit dieser Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB fest. Eine Gesamtabwägung der beiderseitigen Interessen ergebe eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher, so der Senat. Der Mieter trage einseitig das wirtschaftliche Risiko für die verwendeten Erfassungsgeräte, selbst wenn er diese nicht mehr benötige. Die Möglichkeit, nach angemessener Zeit zu einem günstigeren Konkurrenzunternehmen zu wechseln oder auf einen geänderten Bedarf zu reagieren, werde ihm durch die lange Vertragsbindung genommen.

Preisprobleme nicht relevant

Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass sie bei kürzerer Vertragslaufzeit eine höhere Miete verlangen müsste. Das «Preisargument», so der BGH, sei im Rahmen der Angemessenheitsprüfung nach § 307 Abs. 1 BGB grundsätzlich unbeachtlich.

Rücknahmeklausel unwirksam

Eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher bejahten die Richter auch im Hinblick auf die Rücknahmeklausel in den Kaufverträgen der Beklagten. In dieser Bestimmung behält sich das Unternehmen das Recht vor, ein Gerät nach der Auslieferung bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises wieder an sich zu nehmen, wenn der Käufer mit seiner Bezahlung in Verzug kommt. Damit, so der BGH, werde der für den Kauf unter Eigentumsvorbehalt geltende Grundsatz «keine Rücknahme ohne Rücktritt» verletzt.

Unangemessene Benachteiligung

Dieser in § 449 Abs. 2 BGB verankerte Grundsatz solle den Vorbehaltskäufer davor schützen, sowohl die Kaufsache herauszugeben als auch den Kaufpreis zahlen zu müssen. Diesen Schutz beseitige die beanstandete Klausel, ohne dass die Verwenderin ein berechtigtes Interesse dafür geltend machen könne. Das Sicherungsinteresse des Vorbehaltsverkäufers gegenüber dem mit der Kaufpreiszahlung in Verzug befindlichen Käufer sei durch die Möglichkeit des Rücktritts ausreichend gewahrt.

Pressemitteilung des BGH Nr. 194/2007

 Download Urteil BGH vom 19. Dezember 2007 - Az: XII ZR 61/05 

Nachgefragt: Heizkosten-Schock

(07. August 2007)

Frage:

Droht nach dem langen und strengen Winter bei der nächsten Abrechnung ein Heizkosten-Schock?

Antwort:

Der Verbrauch an Heizöl, Gas oder Strom ist in diesem Winter drastisch gestiegen. Das wird sich bei einer Heizkostenabrechnung, die den Winter 1995/1996 vollständig erfaßt, natürlich in Mark und Pfennig bemerkbar machen.

Frage:

Das bedeutet für viele Mieter Nachzahlungen. Wie hoch können die ausfallen?

Antwort:

Das hängt ab vom individuellen Verbrauchsverhalten, der Höhe der Vorauszahlungen und regionalen Verhältnissen. Durchschnittlich lagen die Wintertemperaturen drei Grad unter denen des Vorjahres. Jedes Grad weniger soll nach Ansicht von Experten sechs Prozent Mehrkosten bedeuten. Das heißt, 15 bis 20 Prozent höhere Heizkosten wären möglich.

Frage:

Was kann man als Mieter jetzt noch tun?

Antwort:

Egal, wie hoch die Nachzahlung ausfällt oder ob es eine Rückzahlung gibt, jede Abrechnung muß genau geprüft werden. Vorjahresabrechnung und die DMB-Broschüre "Die zweite Miete" gehören dazu.

Frage:

Kann der Vermieter auch die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen?

Antwort:

Ja, zumindest dann, wenn er anhand der Abrechnung nachweist, daß seine Forderung nach höheren Vorauszahlungen angemessen und berechtigt ist, und wenn laut Mietvertrag die Möglichkeit zur Erhöhung vorgesehen ist. Steht nichts im Vertrag, hat der Vermieter keinen Anspruch auf höhere Vorauszahlungen. Hier sollte der Mieter prüfen, ob er freiwillig mehr zahlt, sonst kann ein Jahr später (wieder) eine hohe Nachzahlung auf ihn zukommen. Das Gespräch mit RA Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund führte die MieterZeitung, veröffentlicht in Ausgabe 3/96. Die Broschüre "Die zweite Miete" kann über die örtlichen Mietervereine bezogen werden.

Wärmecontracting: Mieter muss zustimmen

(4. Januar 2006) - Eine lang umstrittene Frage hat der Bundesgerichtshof nun eindeutig entschieden: Will der Vermieter den Betrieb der Heizungsanlage einer Firma übertragen (Wärmecontracting), so muss der Mieter dem zustimmen, wenn im Mietvertrag dafür eine Regelung fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH Urteil vom 6. April 2005, Aktenzeichen VIII ZR 54/04).

 Download Urteil BGH 06. April 2005 - Az: VIII ZR 54/04 

Postweg

Ist die Abrechnung zugegangen?

(12. Juni 2004) Bestreitet der Mieter den Zugang der Heizkostenabrechnung und hat er in der Folgezeit weder die Nachzahlung noch erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen geleistet, ist die erneute Zusendung der Abrechnung durch den Vermieter nach Fristablauf nicht möglich.

Enthält die Betriebskostenabrechnung im Folgejahr die Vorauszahlung in ursprünglicher Höhe, besteht kein Nachzahlungsanspruch. Eine Umstellung der Abrechnung von Sollvorauszahlungen auf Istvorauszahlungen ist nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich.

(AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 7.2.2002, 9 C 281/01A)

Heizkostenabrechung

Unverständlich = Ungültig

(12. Juni 2004) Die Heizkostenabrechnung ist unheilbar unwirksam, wenn der Durchschnittsmieter sie nicht verstehen kann. Die Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung durch Erklärung des Vermieters setzt zuvor eine formell wirksame Abrechnung voraus.

Mindesttemperaturen, Nachtabsenkung, Heizbeginn - Fragen an den Mieterbund:

(02. Oktober 2003)

Verjährung der Mietnebenkosten?

Wenn ein Vermieter mehrere Jahre lang keine Abrechnung der Nebenkosten vornimmt und keine Erhöhung von Vorauszahlungen aus den Nebenkosten fordert, so kann sich der Mieter darauf einrichten, daß die Vorauszahlungen ungefähr den tatsächlich angefallenen Nebenkosten entsprechen. Da die Miete sich als partnerschaftliches Dauerschuldverhältnis darstellt, müssen die Vertragsparteien von Zeit zu Zeit die Höhe ihrer Verbindlichkeiten überprüfen, damit nicht nach längerer Zeit unerwartete Verbindlichkeiten für einen Vertragspartner entstehen. Unterläßt eine Vertragspartei eine derartige Überprüfung, ist es ihr verwehrt, nach geraumer Zeit Ansprüche zu stellen, mit denen der andere Teil nicht mehr zu rechnen braucht. (LG Hannover 1 S 145/95)

Einsichtnehmen oder kopieren?

Ein Vermieter hatte die Kopien den der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belegen verweigert. Dies könne zu einem Preis von 50 Pfg/Kopie nicht bewerkstelligt werden. Das Gericht entschied dagegen, daß die Einsichtnahme des Mieters in die Belege ebenfalls Kosten und Organisationsaufwand erfordert, der beim Kopieren nicht anfällt und deshalb bei der Festlegung der Kopierkosten zu berücksichtigen ist. (AG Köln, AZ: 222 C 278/95).

Einsichtnahme am Mietort

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung zu gewähren. Auf die Übersendung von Fotokopien der Belege ist der Mieter nicht verwiesen, wenn überhöhte Kopierkosten (hier 1,- DM/Seite) gefordert werden. (AG Langenfeld/Rhld., 23 C 547/95).

Ablesungsprotokolle

(02. Oktober 2002) Zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung darf der Mieter die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen im Haus einsehen (AG Garmisch-Partenkirchen, WM 96,155).

Wohnfläche bindender Verteilungsmaßstab

Die Heizkostenverordnung schreibt eine Aufteilung eines Teils der Heizkosten (mindestens 30% und höchstens 50%) nach der Wohnfläche vor. Dieser Verteilungsmaßstab ist bindend, selbst wenn im Mietvertrag ein anderer Aufteilungsmaßstab vereinbart wird.

Zentralheizung?

Für die Miethöhe ist es wichtig, ob die Wohnung eine Zentralheizung besitzt oder nicht. Das Amtsgericht Hohenstein entschied: Eine Wohnung ist nicht mit Zentralheizung ausgestattet, wenn in Bad und Küche keine Heizkörper installiert sind (Az.: 2 C 1435/95). Im gleichen Sinne gibt es zwei weitere Urteile (AG Schwedt/Oder 3 C 895/95, AG Hohenschönhausen 12 C 51/95).

Nächtliche Absenkung unzulässig

In einer Mietwohnung muß den ganzen Tag warmes Wasser zur Verfügung stehen. Eine Klausel im Mietvertrag, die ein nächtliches Absenken der Warmwassertemperatur unter 40°C gestattet, ist unwirksam (AG Köln 206C251/94).

Häufige Besuche

Mehr oder weniger häufige Besuche bei einer Mietpartei sind ohne Auswirkung auf die Personenzahl, die dem Umlageschlüssel der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegt (AG Ahaus, 5C 788/96).

"Vergessene Betriebskosten"

Hat der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet, kann er für das betreffende Abrechnungsjahr keine weiteren versehentlich nicht berechneten Kosten verlangen (AG Gronau 2C 518/95).

Rechnen

Überhöhte Betriebskosten müssen Mieter nicht zahlen.

(13. August 2002) Beauftragt der Vermieter zum Beispiel Dritte mit Wartungs- Putz- oder Hausmeisterarbeiten, muß er das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Er darf keine Fantasiepreise zahlen und auf die Mieter abwälzen (AG Köln 213 C 582/98).

Ableser muss zweimal klingeln

(11. August 2002) Mieter und Hauseigentümer dürfen mit zwei kostenfreien Ableseterminen für ihren Wärmeverbrauch rechnen. Ein zweiter Besuch, etwa weil der erste Termin wegen Urlaub, o.a. nicht zustande kam, darf nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Das hat das Landgericht München I entschieden (Az: 12 O 7987/00). Der Verbraucherschutzverein hat dies gegen die Firma Brunata durchgesetzt.

Wärmebedarfsberechnung erforderlich

Wenn ein Vermieter einen Modernisierungszuschlag wegen Wärmedämmmaßnahmen verlangt, dann muß er durch eine Wärmebedarfsberechnung die Verringerung des Verbrauchs darlegen. (Kammergericht Berlin Urteil v. 17.8.2000)