Contracting warmmieteneutral
Eine neue gesetzliche Regelung schreibt vor, dass sich durch die Umstellung auf Contracting die Ausgaben für Heizung und Warmwasser nicht erhöhen dürfen. Für welche Mieter diese Vorschrift gilt und welche Rechte Sie dadurch erhalten, lesen Sie nachfolgend.
(9. Dezember 2013) Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz schafft der Gesetzgeber Klarheit: Durch einen Wechsel von einer Wärmeversorgung durch den Vermieter zu einem Contractor dürfen sich die Ausgaben für Heizung und Warmwasser nicht erhöhen. Details dazu regeln § 556c BGB sowie die neue Wärmelieferungsverordnung. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht bei Sozialmietwohnungen, bei Inklusiv- oder Warmmiete und bei der Umstellung von Einzelofenheizung auf Contracting.
Effizienzverbesserung vorgeschrieben
Das Gesetz fordert neben der Kostenneutralität für den Mieter auch eine Effizienzverbesserung durch die Umstellung, also eine Einsparung von Endenergie. Das kann auf drei unterschiedliche Arten geschehen:
- Der Wärmelieferant baut eine wesentlich effizientere Heizung ein.
- Das Gebäude wird an ein Fernwärmenetz angeschlossen oder
- die Betriebsführung führt zu einer Effizienzerhöhung. Letzteres ist nur zulässig, wenn der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage mindestens 80 Prozent beträgt.
Die Warmmietenneutralität gilt nur für das erste Jahr nach der Umstellung. Für die Folgejahre wird nach Ansicht der Contarctingbranche weder eine Kostenneutralität verlangt noch garantiert. Der Bundesrat hatte dies bemängelt und um Klarstellung im Gesetz gebeten. Dem ist der Bundestag leider nicht gefolgt. Der Mieter muss daher auf Dauer mit Kostensteigerungen rechnen.
Effizienzgewinne müssen nicht nachgewiesen werden. Jedoch muss die Umstellungsankündigung des Vermieters Angaben zur voraussichtlichen Effizienzsteigerung enthalten (§ 11 Wärmelieferungsverordnung). Dazu gehören auch Angaben zur Nachhaltigkeit des Effizienzgewinns.
Umstellungsankündigung
Die Umstellung der Versorgung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform angekündigt werden. Die Ankündigung muss die künftige Art der Wärmlieferung, die Effizienzverbesserung, einen Kostenvergleich, den geplanten Umstellungszeitpunkt und die vorgesehenen Preise und Preisänderungsklauseln enthalten.
Preisänderungsklauseln
Die Wärmelieferungsverordnung schreibt vor, dass die Preisänderungsklauseln in Wärmelieferverträgen den Anforderungen von § 24 der AVBFernwärmeV entsprechen müssen. Es versteht sich, dass die Preisänderungsklauseln auch den strengen Anforderungen des europäischen Verbraucherschutzes genügen müssen, wie sie zuletzt vom Europäischen Gerichtshof im Urteil vom 21. März 2013 formuliert worden sind. Damit sind rechtliche Auseinandersetzungen um die Gültigkeit einer konkret verwendeten Preisklausel vorprogrammiert. 2011 hatte der BGH bereits mehrere Preisänderungsklauseln gekippt.
Wärmeliefervertrag
Die Wärmelieferverordnung macht Vorgaben für den Wärmeliefervertrag, den der Vermieter mit dem Contractor abschließt. Er muss unter anderem die Lieferung, die Preise, den Übergabeort der Wärme, den Umstellungszeitpunkt und den Kostenvergleich zwischen bisheriger Versorgung und künftigem Contracting enthalten.
Kostenvergleiche
Die Deutsche Energieagentur und der Verband für Wärmelieferung haben je eine Berechnungshilfe zur Durchführung des Kostenvergleichs und zum Nachweis der Warmmietenneutralität erstellt. Nach Ansicht von Brancheninsidern sind diese Berechnungshilfen aber selbst für Experten zu kompliziert.
Verboten
Das Gesetz verbietet abweichende Regelungen zum Nachteil des Mieters. Wird die Warmmietenneutralität nicht eingehalten, dann dürfen auch die Kosten der Wärmelieferung dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Der Mieter kann eine fiktive Berechnung auf Basis der bisherigen Mietkosten verlangen. Wohneigentumsanlagen sind von der Neuregelung nicht betroffen.