Mieten

Ihr gutes Recht
Segment-ID: 6527

Kleinreparaturklausel

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(7. Dezember 2020) Die Frage, welche Kleinreparaturen Mieter im Fall einer wirksamen vertraglichen Regelung selbst zu tragen haben und welche Reparaturen der Vermieter leisten muss, ist ein mietrechtlicher Dauerbrenner.

260 Werkzeuge für Hausreparaturen / Foto: SkyLine / stock.adobe.com

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab kürzlich einer Mieterin recht, die argumentierte, dass nur die Reparaturkosten für solche Teile durch den Mieter zu tragen sind, die einem häufigen Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind und dieser insoweit die Abnutzung beeinflussen kann. Dieser Auffassung folgte das Gericht in seiner Entscheidung (Az. 15 C 256/19). Eine Toilettenrohrdichtung, sowie eine Abwasserhebepumpe fallen, so das Gericht, nicht unter die Kleinreparaturklausel. Wohl aber die Kosten einer Steckdosenerneuerung, da die Steckdose der direkten Nutzung durch den Mieter unterliege. Außerdem müsse die Klausel den üblichen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze aller Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorsehen. Die Grenze des Zulässigen dürfe bei etwa 150 Euro pro Fall liegen.

Segment-ID: 18378

Energetische Modernisierung

Von Leonora Holling und Louis-F. Stahl

(4. Dezember 2020) Inwieweit energetische Modernisierungsmaßnahmen von Mietern zu dulden sind und ob eine auf die Modernisierung folgende Mieterhöhung zulässig ist, ist ein steter Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Das Landgericht Hamburg hatte in einem Urteil vom 17. Januar 2020 zuletzt noch angenommen, dass die Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter genauestens beschrieben werden müssten (Az. 307 S 50/18). Fehle es hieran, sei weder die Modernisierung zu dulden noch eine Mieterhöhung zulässig.

260 Hausdämmung / Foto: maho / stock.adobe.com

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 20. Mai 2020 hingegen jüngst anders positioniert als die Richter in Hamburg und bejahte einen Duldungsanspruch gegen den Mieter aus § 555d Absatz 1 BGB selbst bei unklarer Beschreibung der energetischen Modernisierung (Az. VIII ZR 55/19). Die Beschreibung der Modernisierungsmaßnahme muss dem BGH zu Folge lediglich für eine sachgerechte Beurteilung durch den Mieter ausreichen. Es sei dem Mieter sogar zuzumuten, in Zweifelsfällen eigene sachverständige Hilfe heranzuziehen. Einer konkreten Beschreibung der energetischen Einsparmaßnahme im Hinblick auf eine konkrete Wohnung bedürfe es ebenfalls nicht, sondern es genüge, wenn diese für das Gesamtobjekt beschrieben ist. Dem Urteil ist aus Verbraucherschutzsicht zwar dahingehend zuzustimmen, dass die energetische Verbesserung von Wohnraum unbedingt förderungswürdig ist, zweifelhaft zu bewerten ist jedoch, dass die Richter den Vermietern keine echte eigene Verpflichtung zum Nachweis der energetischen Verbesserung auferlegen wollten. Immerhin ist es der Vermieter, der durch die in Folge der Sanierung mögliche Anhebung der Miete einen finanziellen Vorteil erhält.

In einem anderen Verfahren zur Frage der Anrechnung ersparter Erhaltungskosten hat der BGH hingegen zu Gunsten der klagenden Mieter entschieden (Az. VIII ZR 81/19). Vermieter müssen sich die durch eine Modernisierung ersparten Erhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen, so die Karlsruher Richter. Werden beispielsweise alte, aber noch funktionale Türen und Fenster im Zuge einer energetischen Modernisierung gegen besser gedämmte Bauteile ersetzt, müsse der Vermieter sich auch den erst in Jahren fälligen Austausch anteilig anrechnen lassen und die energetische Modernisierungsumlage entsprechend kürzen. Der BGH hat mit dieser Entscheidung einen Abzugsposten neu definiert, der praktisch immer zur Anwendung kommen muss. In welcher Höhe der Abzug vorzunehmen ist, wird jedoch im Einzelfall zu schätzen sein und dürfte Anlass für zahlreiche neue mietrechtliche Streitigkeiten bieten.

Segment-ID: 18376
Mieterhöhungen

Härtefallregelung bei Mieterhöhungen weiter lesen

Segment-ID: 18156
Mietrechtsanpassungsgesetz

Preisbremse für Modernisierungen geplant weiter lesen

Segment-ID: 17941

Freiheit für alle Zähler!

Vielen Mietern wird heute noch der Zugang zum eigenen Strom- oder Gaszähler verwehrt. Das ist ungesetzlich. Darauf weisen der Bund der Energieverbraucher e. V. und der Deutsche Mieterbund hin.

(2. Juni 2014) Mieter haben einen Anspruch darauf, dass ihnen der Vermieter Zugang zu einem im Kellerraum installierten Stromzähler verschafft.

260 339 746 Ferrari-Zähler - Stromzähler

Obwohl es nur wenige Gerichtsurteile zu dieser Thematik gibt, sind sich die Experten einig: Der Vermieter muss dem Mieter Zugang zu seinem Stromzähler ermöglichen. Das gilt auch für einen eventuell in einem Kellerraum installierten Gaszähler. Dabei handelt es sich um eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Der Mieter kann die Erfüllung dieser Pflicht notfalls gerichtlich einfordern. Angesichts der stark zugenommenen Bedeutung der Energieeinsparung und der angestrebten Verbreitung von intelligenten Zählern, muss es dem Mieter jederzeit möglich sein, sich über seinen Stromverbrauch zu informieren.

Schikane des Vermieters?

Nunmehr gibt es ein Gerichtsurteil zu diesem Themenbereich. Ein Mieter hatte geklagt, weil ihm der Vermieter keinen Zugang zu dem in einem verschlossenen Kellerraum installierten Zähler gewähren wollte.

Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass der Vermieter die Selbstablesung des Zählers ermöglichen muss (AG Köln, Urteil vom 15. Februar 2013, Az. 201 C 464/12). Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf unbegrenzten Zugang zum Stromzähler, so die Richter. Der Vermieter kann den Zugang nur bei Vorliegen sachgerechter Gründe verweigern oder beschränken. Gibt es keinen sachgerechten Grund zur Verweigerung, stellt sich die Verweigerung als reine Schikane dar, heißt es im Urteil.

Datenschutz?

Als Grund könnte der Vermieter den Datenschutz anführen. Durch die zentrale Anordnung der Stromzähler in einem Raum könnte sich der Mieter Kenntnis über die Verbrauchsgewohnheiten der anderen Mieter verschaffen, wenn die einzelnen Zähler identifizierbar bezeichnet sind.

Das Informationsinteresse des Mieters hat jedoch Vorrang vor dem Datenschutz. Das ist vergleichbar mit dem Fall, dass der Mieter seine Heizkostenabrechnung überprüfen und dazu die Werte der anderen Hausbewohner einsehen will (LG Frankenthal, WuM 1985, S. 347; AG Garmisch-Partenkirchen, WuM 1996, S. 155; LG Berlin WuM 2014, S. 28; LG Potsdam WuM 2011, S. 631).

Benötigt der Mieter die Anzeigewerte des Stromzählers lediglich für eine Endabrechnung und den Wechsel des Stromanbieters, also nur einmalig, erscheint die Blockadehaltung des Vermieters erst recht als Schikane. Sie dürfte in einer gerichtlichen Auseinandersetzung keinen Bestand haben.

Rückenwind aus Brüssel

Ergänzend lassen sich auch die Bestrebungen der Europäischen Union anführen, den Mieter besser über seine Energieverbräuche zu informieren. Nach den Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie sollen den Verbrauchern, wenn sie es verlangen oder die Verbrauchswerte auf elektronischem Weg übermittelt werden, vierteljährlich und ansonsten halbjährlich Abrechnungsinformationen zur Verfügung gestellt werden. Auf ausdrücklichen Wunsch von Verbrauchern müssen Versorger zudem auch eine monatliche Abrechnung durchführen.

Die Rechte der Verbraucher: 

§ 40 Absatz 3 des Energiewirtschaftsgesetzes: Lieferanten sind verpflichtet, den Energieverbrauch nach ihrer Wahl monatlich oder in anderen Zeitabschnitten, die jedoch zwölf Monate nicht wesentlich überschreiten dürfen, abzurechnen. Lieferanten sind verpflichtet, Letztverbrauchern eine monatliche, vierteljährliche oder halbjährliche Abrechnung anzubieten.

Segment-ID: 14818
Mieterhöhung rechtens?

Hier lesen Sie die Regelungen, die seit der jüngsten Mietrechtsreform gelten. weiter lesen

Segment-ID: 13584
Augen auf bei hohem Verbrauch

Betriebskosten weiter lesen

Segment-ID: 12344
Mietwohnung

Freier Zugang zum Zähler weiter lesen

Segment-ID: 12343
Heizkosten

Reine Schätzung ist unwirksam weiter lesen

Segment-ID: 12342
Mietminderung

Weniger zahlen bei Schimmel weiter lesen

Segment-ID: 12341
Wirtschaftlichkeitsgebot

Vorsicht vor Durchschnittswerten weiter lesen

Segment-ID: 12340

Archiv

Ältere Artikel zum Thema "Mieten - Ihr gutes Recht" finden Sie in unserem Archiv:

2002 bis 2010

Segment-ID: 18008