Heizkostenabrechnung im Kurzcheck

Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Es lohnt sich daher, die Rechnungen erst zu prüfen und dann zu zahlen.

(05. Juli 2010)

1. Wie kann ich den Bescheid überprüfen?

Eine erste grobe Prüfung ergibt sich aus dem Vergleich mit der Abrechnung des Vorjahres. Stoßen Sie auf deutliche Abweichungen, sollten Sie der Ursache auf den Grund gehen.

2. Auf welche Punkte (z.B. Zeitraum, Nutzungsdauer etc.) sollte ich besonders achten?

Stimmen die Grunddaten (Wohnfläche, Verbrauchserfassungsgeräte) ? Sind die Ablesedaten der Heizkostenverteiler richtig und plausibel? Hat Ihr Vermieter Rechnungen außerhalb des Abrechnungszeitraums einbezogen oder gar unzulässigerweise Reparaturkosten angesetzt?

3. Wie wehre ich mich, wenn ich Fehler auf der Abrechung entdecke?

Der Vermieter muss Unstimmigkeiten der Abrechnung aufklären. Er ist auch dazu verpflichtet, dem Mieter die einzelnen Rechnungen zu zeigen, die der Abrechnung zugrunde liegen.

4. Wie lange hat der Vermieter Zeit, mir die Abrechnung zu schicken?

Die Abrechung für die Verbräuche im Jahr 2009 muss bis zum Ende des Jahres 2010 erfolgt sein. Die meisten Abrechnungen für das Jahr 2009 kommen in den Monaten April bis Mai.

5. Um wie viel Prozent steigen die Heizkosten für die jüngste Heizperiode, weil der Winter so lang war?

Derzeit bekommen Verbraucher die Abrechnung für den Winter 2008/2009. Im Schnitt lagen die Verbräuche um zwei Prozent und die Heizkosten um 14 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Im aktuellen Winter liegen die Verbräuche zwischen zehn und 15 Prozent über dem üblichen Wert mit starken regionalen Schwankungen. Die Rechnung dafür kommt aber erst im kommenden Jahr (s. Heizkosten 2009 um 14% gesunken).

6. Mit welchen Tricks kann der Mieter Heizkosten sparen?

Drehen Sie die Heizung herunter, wenn Sie nicht in der Wohnung sind. Heizen Sie Ihr Warmwasser nicht unnötig hoch auf. Lüften Sie stoßweise, statt Ihre Fenster stundenlang auf Kippposition zu lassen. Heizen Sie Ihre Wohnräume ge-müt-lich, doch lassen Sie Flur und Schlafzimmer kühl und halten Sie die Türen geschlossen!

Heizkosten neu verteilt

(22. Juni 2009) Viele Wohnungseigentümergemeinschaften müssen aufgrund der seit Jahresbeginn gültigen Heizkostenverordnung eine andere Verteilung der Heizkosten einführen.

Die Verordnung schreibt vor, dass in Gebäuden, die die Anforderungen der  Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, in denen die Strangleitungen der Wärmeverteilung "überwiegend" gedämmt sind und die mit einer Öl- oder Gasleitung versorgt werden, der Verteilerschlüssel auf 30% Grundkosten zu 70% Verbrauchskosten umgestellt werden muss.

Bisher wurden die Heiz- und Warmwasserkosten in diesen Häusern meist zu 50% nach der Fläche und zu 50% nach Verbrauch verteilt. Dieser Schlüssel bleibt erlaubt, wenn die Leitungen für die Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind.

Heizkostenabrechnung - Neue Verordnung

Am 1. Januar 2009 ist die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Sie enthält nur wenige Neuregelungen und hat es versäumt, wichtige und überfällige Punkte zu klären.

(28. Februar 2009)

Im Kern enthält die Heizkostenverordnung folgende Neuregelungen:

• Mitteilung des Ableseergebnisses: "Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann" (§6, Abs.1, Sätze 2 bis 4).
  Kritikpunkte: Eine mündliche Information dürfte an dieser Stelle nicht ausreichen. Darüber hinaus regelt die Verordnung nicht, wie ein Verstoß gegen diese Vorschrift geahndet wird.
• Änderung des Umlagemaßstabes: Der Gebäudeeigentümer kann den Umlagemaßstab jederzeit korrigieren. Er muss dies den Mietern vor Beginn der Abrechnungsperiode mitteilen.
• Festlegung des Umlagemaßstabs: In älteren, schlecht gedämmten Gebäuden sind 70 Prozent der Wärmekosten nach dem Verbrauch abzurechnen. Ausgenommen davon sind Gebäude, die mit Fern- und Nahwärme beheizt werden, und Häuser mit freiliegenden Heizleitungen, sogenannte Rohrwärmefälle. Dort ist laut Heizkostenverordnung ein Verteilschlüssel 50:50 sachgerecht.
  Kritikpunkt: Angemessen und sachlich richtig wäre genau die umgekehrte Festlegung gewesen: 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig für gut gedämmte Gebäude.
• Warmwasser vorrangig über Wärmezähler: Ab 2014 muss der auf Warmwasser entfallende Wärmeanteil durch einen Wärmemengemesser erfasst werden.
  Warmwasserschätzung: Wenn die Wärmemengenmessung für Warmwasser mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden ist, darf der Verbrauch wie bisher auf der Basis des Warmwasservolumens geschätzt werden.
• Ausnahme für Passivhäuser: Bei sehr gut gedämmten Häusern ist der Einfluss auf den (sehr geringen) Energieverbrauch gering. Der Aufwand für die verbrauchsabhängige Abrechnung kann durch die Energieeinsparung nicht mehr erwirtschaftet werden.
• Ausnahme für energiesparende Heiztechnik: Wenn Gebäude mehr als zur Hälfte durch Solarenergie,Wärmepumpe oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen beheizt werden, besteht keine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die früher vorgeschriebene behördliche Ausnahmegenehmigung ist in der neuen Verordnung nicht mehr enthalten.

Vergleichswerte für Betriebskostenarten

(12. Januar 2008) "Mieter zahlen in Deutschland durchschnittlich 2,13 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten", erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes. Rechnet man alle 17 denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,82 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten dann im Jahr 2.707,20 Euro aufgebracht werden. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes entfallen damit rund 37 Prozent der Gesamtwohnkosten auf die Betriebskosten.

Nach der Betriebskostenverordnung dürfen - soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart - nachfolgende Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden. Der Deutsche Mieterbund hat Vergleichswerte des Betriebskostenspiegels 2007 genannt. Das sind Angaben pro Quadratmeter und Monat aus dem Abrechnungsjahr 2006.

Heizkosten 0,85 Euro

Heizkosten müssen immer dann, wenn eine Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen versorgt, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei der Heizkostenabrechnung müssen Mieter nicht nur die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme zahlen, sondern auch so genannte Heizungsnebenkosten, wie Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessdienstfirmen.

Warmwasser 0,22 Euro

Die Kosten für die Warmwasserversorgung werden in aller Regel ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet. Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.

Wasser / Abwasser 0,39 Euro

Zu den Wasserkosten gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebeanlage. In den meisten Fällen erfolgt die Abrechnung der Wasserkosten nach dem Verteilerschlüssel "Kopfzahl" oder "Wohnfläche". Nur im Neubaubereich muss zwingend verbrauchsabhängig anhand von Wasseruhren in den Wohnungen abgerechnet werden. Zu den Entwässerungskosten gehören die städtischen Kanalgebühren. Hierzu können aber auch die Kosten für eine private Anlage bzw. die Kosten für Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- und Sickergrube gezählt werden. Auch von der Gemeinde per Abgabenbescheid erhobene Kosten, wie Sielgebühren, Oberflächenentwässerung, Regenwasser oder Niederschlagswasser, gehören zu den Entwässerungskosten.

Grundsteuer 0,20 Euro

In der Betriebskostenverordnung ist von "laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks" die Rede, gemeint ist die Grundsteuer.

Hauswart 0,20 Euro

Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten im Haus zuständig ist, gehört dies nicht in die Betriebskostenabrechnung. Ist der Hausmeister auch für Gartenpflegearbeiten oder die Hausreinigung verantwortlich, dürfen diese Betriebskostenpositionen in der Regel nicht mehr eigenständig abgerechnet werden. Es sei denn, zusätzliche Arbeitskräfte oder Dienstleistungen werden als Hausreinigung bzw. Gartenpflege abgerechnet.

Müllbeseitigung 0,18 Euro

Hierunter fallen die Kosten der Müllabfuhr, auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker, eine Müllschleuse oder andere Systeme zur Erfassung der Müllmengen. Keine Kosten der Müllbeseitigung sind es, wenn Container aufgestellt werden, um nach Umbau- oder Modernisierungsarbeiten Bauschutt abzufahren oder Sperrmüll zu entsorgen.

Aufzug 0,16 Euro

Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und die Kosten einer Notrufbereitschaft. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten.

Gebäudereinigung 0,14 Euro

Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind, die Gemeinschaftsräume selbst in regelmäßigen Abständen zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Gebäudereinigungskosten an.

Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,12 Euro

Gemeint sind Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen oder Erdbeben, zählen hierzu. Dagegen sind die Prämien für die Rechtsschutzversicherung oder die Hausratversicherung des Vermieters keine Betriebskosten.

Gartenpflege 0,09 Euro

Das sind Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen sowie der Neuanlegung des Rasens. Hierunter können auch Kosten für die Pflege von Spielplätzen fallen, einschließlich der Erneuerung von Sand.

Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,10 Euro

Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind umlagefähige Betriebskostenpositionen.

Straßenreinigung 0,05 Euro

Hierzu gehören die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen.

Allgemeinstrom 0,04 Euro

Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.

Schornsteinreinigung 0,03 Euro

Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der ggf. notwendig werdenden Immissionsmessungen.

Sonstige Kosten 0,05 Euro

Hierunter können die Kosten für ein Schwimmbad, eine Sauna oder andere Gemeinschaftseinrichtungen im Haus fallen. Auch Prüfgebühren für einen Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung sind denkbare "sonstige Betriebskosten". Voraussetzung ist immer, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter "Sonstiges" abgerechnet werden dürfen.

Nachhilfe für die Heizkostenverordnung

Der Deutschen Mieterbund hat gemeinsam mit dem Bund der Energieverbraucher Vorschläge erarbeitet, wie sich die Heizkostenverordnung verbessern lässt. Die Energiedepesche gewährt einen Blick auf die Vorschläge und damit möglicherweise schon heute auf das geltende Recht von morgen.

(21. Dezember 2007) - Sie hat fast schon Liebhaberwert: Die Heizkostenverordnung stammt aus dem Jahr 1981, die letzte Novelle erfolgte 1989. Seither haben sich die technischen Voraussetzungen und die wirtschaftlichen Bedingungen dramatisch gewandelt. Eine Novelle ist also überfällig. Die Änderungsvorschläge des Deutschen Mieterbundes (Vorschläge zur Novellierung der Heizkostenverordnung, Dietmar Wall, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 8/2007, S. 415) bieten auch für Verbraucher einige Tipps.

Keine Verbrauchsabrechnung für Nullenergiehäuser

Nullenergiehäuser benötigen kaum noch Heizenergie. Eine Heizkostenabrechnung macht daher keinen Sinn. Zwar ist die verbrauchsabhängige Abrechnung gesetzlich vorgeschrieben. Die Heizkostenverordnung (§11 Abs. 1 Nr. 1a) ermöglicht jedoch eine Ausnahme, sofern die Abrechnung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Bei Leerständen nach Fläche abrechnen

In Häusern mit größeren Leerständen heizen die Mieter leere Wohnungen mit. Deshalb ist in größeren Liegenschaften bei Leerständen über 20 Prozent eine Abrechnung nach der Quadratmeterzahl gerechter als eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Bei weniger als zehn Wohnungen ist diese Regelung nicht mehr sinnvoll.

Warmwasser-Pauschale zu gering

In gut gedämmten Gebäuden sinkt der Heizenergieverbrauch, und der Anteil der Energie für Warmwasser erhöht sich. Lässt sich der Warmwasserkostenanteil nicht ermitteln, so rechnet die Heiz- kostenverordnung mit einem Pauschalwert von 18 Prozent (§ 9 Abs. 2, Satz 4 HeizkV). Dieser Wert liegt in gut gedämmten Häusern höher. Je nach Dämmung sind bis zu 50 Prozent sachgerecht (siehe Grafik).

Vorgaben für den Verteilschlüssel

Derzeit dürfen zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch auf die Mieter verteilt werden. Der Rest wird entsprechend der Wohnflächen aufgeteilt. Für Niedrigenergiehäuser ist ein Verteilschlüssel von 70 und 30 Prozent angemessen, weil dort die Verbräuche eindeutiger einzelnen Mietern zugeordnet werden können. Für ungedämmte Altbauten ist eine Verteilung 50 zu 50 Prozent gerechter, weil dort ein höherer Anteil der Wärme nicht genau zugeordnet werden kann. Viele Vermieter älterer Gebäude haben den Verteilschlüssel von 70 zu 30 Prozent gewählt. Das benachteiligt Vielverbraucher und begünstigt die Mieter großer Wohnungen. Auch bei großen Leerständen oder bei hoher unerfasster Wärmeabgabe im Rohrsystem ist ein Verteilschlüssel von 50 zu 50 Prozent gerechter. Es ist rechtlich umstritten, ob eine Umlage, die dies nicht berücksichtigt, der Billigkeit nach § 315 BGB entspricht.

Schätzung fraglich

Wenn der Nutzer beim angekündigten Ablesetermin nicht zu Hause ist, kann der Vermieter den Verbrauch schätzen lassen. Es ist zweifelhaft, ob dies nach der Heizkostenverordnung (§ 9a HeizkV) überhaupt zulässig ist.

Quelle: "Heizkostenerfassung im Niedrigenergiehaus", Forschungsbericht der TU Dresden im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen, Bonn 2004, Heft 118, Seite 46.

*Ergänzung zu Urteil des LG Görlitz - nächste Instanz der BGH:

 Download des BGH-Urteils vom 14. November 2007 - Az: VIII ZR 19/07 oder auf bundesgerichtshof.de

Fehlerkategorien und Beispiele

Jede zweite ist falsch

Nach Schätzungen des Mieterbundes ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Eine Überprüfung kann sich schnell auszahlen. Der Bund der Energieverbraucher prüft Ihre Heizkostenabrechnung - für Mitglieder kostenlos.

(23. September 2003) Mit den drastisch gestiegenen Gas- und Ölpreisen kommen auf viele Mieter kräftige Nachzahlungsaufforderungen zu. Dadurch lohnt es sich noch mehr, die Abrechnung auf mögliche Fehler zu untersuchen. Worauf in erster Linie geachtet werden sollte, zeigt die Tabelle. Die Abrechnung von Mietnebenkosten, insbesondere den Heizkosten, ist in Gesetzen und Verordnungen geregelt:

• im Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) , 1995 (BGBL. I 1998, S. 1242),
• in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen, 1990 (BGBL. 11990, S. 2178) und
• in der Verordnung über Heizkostenabrechnung (Heizkosten V) , 1989 (BGBL. I 1989, S. 116).

Überteuerte Abrechnung?

(Januar 2002, auch ED 04/2001) Belaufen sich die Kosten des Wärmemessdienstes auf etwa die Hälfte der Energiekosten der Abrechnungsperiode, so ist die Heizkostenabrechnung fehlerhaft, solange der Vermieter nicht nachweist, dass am Markt keine weniger teure Wärmedienstleistung zu erlangen ist (Urteil v. 14.9.2001, AG Münster 3C 3188/01).