Unzumutbare Erfassungskosten

Von Aribert Peters

(6. Juli 2018) Wird nur ein geringer Teil der Heizkosten nach Verbrauch auf die Mieter verteilt, dann müssen die gesamten Heizkosten entsprechend der Wohnfläche verteilt werden. Das hat das Amtsgericht Hersbruck am 27. Oktober 2017 entschieden (Az. 3 C 297/16). Im strittigen Fall wurden nur 6 Prozent der Heizwärme von den Heizkostenverteilern an den Heizkörpern erfasst. 94 Prozent der Heizwärme verteilten sich durch ungedämmt verlegte Rohrleitungen bereits vor Erreichen der Messgeräte an den Heizkörpern ungemessen im Haus.

Grundsätzlich darf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht mehr kosten, als sie binnen 10 Jahren an Einsparungen einbringen kann (§ 11 Abs. 1 Nr. 1c Heizkostenverordnung). Als Obergrenze für die Messkosten werden aus diesem Grund gemeinhin 15 Prozent der Heizkosten angenommen (OLG Düsseldorf 2009, Az. 3 Wx 28/09). Die Abrechnungskosten überschreiten jedoch in einer steigenden Zahl von Fällen diese Obergrenze. Die Ursachen dafür sind im Einzelfall unterschiedlich: Installation besserer Gebäudedämmung, Steigerung der Heizungseffizienz durch Brennwerttechnik oder auch der Einsatz von Solarthermie kann die Heizkosten senken.

Der Energiedepesche liegt ein Leserbrief vor, in dem die Erfassungskosten 44 Prozent der gesamten Heizkosten ausmachen. In solchen Fällen greift § 11 Abs. 1 Nr. 1a der Heizkostenverordnung. Diese Norm besagt, dass bei Niedrigst- und Passivhäusern mit einem Wärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2*a) keine verbrauchsabhängige Abrechnung zu machen ist. Weitere Ausnahmen von der Erfassungspflicht ergeben sich zudem bei bestimmten Häusern, in denen die Bewohner den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können – wie beispielsweise in dem eingangs erwähnten Fall. Auch für Gebäude, die überwiegend – daher zu mehr als 50 Prozent – mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme sowie aus Wärmepumpen und Solaranlagen versorgt werden, sieht die Heizkostenverordnung Ausnahmen von der Erfassungspflicht der einzelnen Wohnungsverbräuche vor.

Wenn Ihnen die Messkosten auf Ihrer Heizkostenabrechnung zu hoch erscheinen, sollten Sie sich als Vereinsmitglied an den Bund der Energieverbraucher wenden. Der Verein prüft für seine Mitglieder die Heizkostenabrechnung auf solch grobe Fehler (siehe Überprüfung der Heizkostenabrechnung für Mieter).

schließen

Kartellamtsuntersuchung: Überzogene Gewinne

(5. Juli 2017) Das Bundeskartellamt hat die im Juli 2015 begonnene Durchleuchtung von Heizkostenabrechnungsfirmen mit einem Bericht abgeschlossen (bdev.de/submeter).

Die schlimmsten Befürchtungen werden durch diesen Bericht bestätigt: Der Markt ist unter wenigen Firmen aufgeteilt, die sich gegenseitig keine Konkurrenz machen. Die Preise sind überhöht und gestützt auf das Oligopol werden Traumrenditen erzielt.

„Dennoch geht das Kartellamt gegen diesen Missbrauch von Marktmacht nicht vor und hat auch keine konkreten Verfahren angekündigt. Das Amt hat sich einmal mehr als unfähig erwiesen, gegen Marktmissbräuche einzuschreiten“, kommentiert der Bund der Energieverbraucher. Immer noch werden 62 Prozent der Heizkostenverteiler in der Wohnung abgelesen, 38 Prozent per Fernauslesung.

Pro Wohnung kostete 2014 die Heizkostenabrechnung 74 Euro.

Die beiden größten Anbieter Techem und Ista haben einen Marktanteil von 50 bis 60 Prozent. Nimmt man noch Brunata und Minol hinzu, dann haben diese vier Unternehmen einen Marktanteil von 70 bis 80 Prozent und gelten somit als marktbeherrschend im Sinne des Kartellrechts (§ 18 Abs. 6 GWB). Die Unternehmen können dann vortragen, dass sie dennoch nicht marktbeherrschend sind. Das ist hier nicht überzeugend geschehen. Das Kartellrecht verbietet marktbeherrschenden Unternehmen überhöhte Preise, die sich nur durch fehlenden Wettbewerb durchsetzen lassen (§ 19 GWB).

Die Netto-Umsatzrendite der Ableseunternehmen lag laut Kartellamtsbericht im Durchschnitt bei 15,5 Prozent (Seite 35 des Berichtes). Von allen DAX-Unternehmen hatte im Jahr 2013 nur SAP einen höheren Wert von 19,8. Die Chemieriesen lagen unter 10 Prozent, die Autoindustrie bei rund 6 Prozent.

Dennoch wird die Frage nach möglicherweise rechtswidrig überhöhten Preisen im Bericht nicht einmal aufgeworfen. Um Wettbewerbshemmnisse abzubauen, empfiehlt das Bundeskartellamt gesetzgeberische Maßnahmen:

• die Förderung der Interoperabilität von Zählern,
• eine Vereinheitlichung der Eichfristen und Nutzungsdauern der Zähler,
• eine verbesserte Transparenz für die Wohnungsmieter durch Informationsrechte und Ausschreibungspflichten.

schließen

Abrechnungsfirmen: Mieter als Opfer

Die großen Heizkostenverteiler nehmen Mieter gründlich aus und protzen damit auch noch, um ihren eigenen Marktwert zu steigern. Sie betreiben ein auskömmliches, aber mitunter undurchsichtiges Geschäft. Und die Prüfung des Bundeskartellamtes lässt auf sich warten.

(16. Dezember 2016) Die Heizkosten in Mietshäusern müssen mindestens zur Hälfte nach dem gemessenen Verbrauch auf die Mieter verteilt werden. Das schreibt die Heizkostenverordnung vor. Die Kosten für die Ablesung und Abrechnung werden auf die Heizkostenabrechnung  aufgeschlagen und müssen von den Mietern zusätzlich zu den eigentlichen Heizkosten bezahlt werden.

Das Geschäft der Wärmemessung und Abrechnung ist daher nicht nur höchst einträglich für die beauftragten Ablesedienste, sondern zudem auch bequem. Die Ablesedienste werden schließlich von den Vermietern beauftragt, welche die Kosten nicht bezahlen müssen. Dementsprechend einfach gestalten sich in der Praxis oft die „Verhandlungen“ zwischen Abrechnungsdienst und Vermieter: Der Anbieter diktiert seinen Wunschpreis, der Vermieter nickt diesen ab.

Die Dreiecksbeziehung zwischen Ablesedienst, Vermieter und Mieter bringt die Mieter folglich in eine unterlegene und zugleich hilflose Position.

Markt ohne Wettbewerb

Der Ablesemarkt wird in Deutschland von zwei Firmen dominiert: Ista und Techem. Folgende Marktanteile wurden von Insidern für März 2016 geschätzt: Techem komme in Deutschland auf 28 Prozent, Ista auf 26 Prozent, der Verbund Brunata-Metrona auf 16 Prozent, Minol auf 8 und Kalorimeta auf 6 Prozent. Die Angaben beziehen sich auf die Anzahl der verwalteten Messgeräte. Damit haben die fünf größten Firmen 84 Prozent des gesamten Marktes unter sich aufgeteilt.

Auch die Hersteller der Messgeräte  sind Teil des Problems. Denn die meisten Messgeräte werden nur für die wenigen großen Abrechnungsfirmen hergestellt und sind nur von diesen nutzbar.  Freie und von jedermann nutzbare Geräte sind schwer zu kaufen und deutlich überteuert.

Alternativen schwach gefragt

Dabei gibt es durchaus auch kleine regionale Abrechnungs- und Messdienstfirmen. Ein Blick ins Telefon- und Branchenbuch oder ins Internet hilft (Suchwort: „Heizkostenabrechnung“ oder „Messdienst“) zudem gibt es eine 19-seitige Anbieterliste vom Portal „Heizspiegel“, Stand: November 2016. Meist bleiben diese Alternativen aus reiner Bequemlichkeit unbeachtet. Denn die Vermieter wählen die Abrechnungsfirma aus und haben, wie ausgeführt, selbst kein Interesse an einem günstigen Preis. Dadurch haben kleine Anbieter eine schwierige Position. Und auch sie verdienen gut durch das insgesamt überhöhte Preisniveau, das sie nur zögerlich unterbieten.

Einige Firmen bieten auch Service und Geräte zum Selbstablesen. Die Messwerte können dann im Internet eingegeben werden und dort erzeugt eine Software daraus eine Heizkostenabrechnung. Weitere Hinweise dazu hier: bdev.de/selbstabrechnen

Ista und Techem suchen Käufer

Ista und Techem haben unabhängig voneinander Investmentbanken damit beauftragt, nach Käufern zu suchen. Dabei haben beide Firmen in der Vergangenheit schon zu hohen Preisen die Besitzer gewechselt. Nach einem Bericht der FAZ erwarb der Investor Macquarie Techem 2007 mitten im Übernahmeboom. Am Ende war die Offerte einschließlich Schulden 1,9 Milliarden Euro wert. Ista wechselte gleich mehrere Male den Besitzer. Früher eine Tochtergesellschaft von E.on, erwarb der Finanzinvestor CVC 2003 das Geschäft. Vier Jahre später gab er die Mehrheit an die Beteiligungsgesellschaft Charterhouse ab, behielt dabei ein knappes Viertel an Ista und kaufte 2013 die Mehrheit zurück; als Bewertung wurden damals 3,1 Milliarden Euro genannt.

Gewinne: Ebit-Marge 37 Prozent

Zwischen Juni 2015 und Juni 2016 erzielte Techem laut internen, von der FAZ zitierten Dokumenten 753,8 Millionen Euro Umsatz und 282,4 Millionen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda). Der Eigner dürfte dem Vernehmen nach mehr als vier Milliarden Euro für das Unternehmen verlangen, das wäre mehr als das 14-Fache des jährlichen operativen Gewinns. Ista erzielte im Jahr 2015 gut 810 Millionen Euro Umsatz.

Die mittleren Umsatzrenditen oder EBIT-Margen (EBIT bezogen auf den Umsatz) von Industrieunternehmen liegen bei zwei Prozent. Als Zielwert gelten zehn Prozent. Techem erzielte 37 Prozent. Solche Gewinne bestätigen, was Branchenkenner längst wissen: Die Ablesedienste kassieren gemeinsam unter Ausnutzung ihrer Marktposition und der schwachen Mieterposition überhöhte Preise ab. Peinlich wird es aber, wenn damit auch noch geprahlt wird.

Ista-Techem-Leaks

Die Unternehmen und ihre Berater haben selbst in der Vergangenheit damit geworben, wie sie die schwache Position der Mieter ausnutzen – in nichtöffentlichen Präsentationen an Investoren, in denen sie ihre hohen Margen anpriesen. Diese internen Unterlagen sind in die Hände der Frankfurter Allgemeinen Zeitung gelangt, die darüber auch öffentlich berichtete.

Der frühere Techem-Finanzchef Steffen Bätjer erwähnte gegenüber Anlegern, die in eine Techem-Anleihe investieren, die „low price sensitivity“ (geringe Preissensibilität) der Kunden, also der Vermieter oder Verwaltungen. Ebenso sprach er von „large switching disincentives“, also großen Hürden vor einem Wechsel des Anbieters.

Ähnlich wurde argumentiert, als Ista 2007 zum Verkauf stand. Im geheimen Informationsmemorandum für potentielle Bieter war die Rede von der „relativ niedrigen Preissensibilität der Kunden“. Und: „Die große Zahl der Kleinkunden steigert noch die beobachtete Preisstabilität im Ablesemarkt, denn die Berechnung für diese Kunden ist weit weniger transparent, und sie haben weniger Verhandlungsmacht als große Profikunden.“ Auch enthält das Dokument einen Hinweis auf die Marktkonzentration: Von einer „oligopolistischen Marktstruktur in Kernmärkten“ ist die Rede – und an alldem hat sich nichts geändert.

Sektoruntersuchung des Bundeskartellamtes

Das Bundeskartellamt leitete voriges Jahr eine Sektoruntersuchung der Branche ein, die noch immer läuft. Sie soll „etwaige Wettbewerbsprobleme aufdecken“, sagte ihr Präsident Andreas Mundt. „Der Markt für Ablesedienste ist konzentriert. Neben kleinen lokalen Anbietern gibt es nur sehr wenige bundesweit aktive Unternehmen. Gegenstand der Analyse werden insbesondere die Marktstruktur sowie die Preise und Erlöse sein.“

Auch auf die Verhandlungsposition der Zahlenden geht das Amt ein: „Im Rahmen der wettbewerblichen Bewertung wird auch zu berücksichtigen sein, dass Mieter zwar nicht die unmittelbaren Vertragspartner der Ablesedienstleister sind, sie aber überwiegend die Kosten tragen.“ Zudem schaue das Amt sich die hohen Marktbarrieren an. Denn Techem wirbt bei den Investoren damit, dass Kunden nur schwer den Anbieter wechseln können, jedenfalls mit den neuartigen, aus der Ferne abgelesenen Messgeräten: „Unsere funkkontrollierten Geräte sind nicht kompatibel mit jenen unserer Wettbewerber, was in einer relativ stabilen Marktposition für uns resultiert“, heißt es in Finanzberichten. Die Eigentümer werden bei dem Verkauf zweifellos auch mit der Aussicht werben, dass immer mehr Länder das Abrechnungssystem nach deutschem Vorbild übernehmen dürften, getrieben von EU-Regeln.

Fazit

Wie die Sektoruntersuchung Fernwärme gezeigt hat, ist auch das Bundeskartellamt machtlos gegen monopolistische Strukturen und überhöhte Preise. Um die offensichtlichen Missstände zu beseitigen, braucht es mehr als eine symbolische Geste: Strukturelle Reformen sind überfällig! Zum Beispiel Obergrenzen für Mess- und Abrechnungskosten. Angesichts immer besser gedämmter Häuser ist zumindest für diese die verbrauchsabhängige Abrechnung insgesamt nicht mehr zeitgemäß und auf eine wohnflächenbasierte Abrechnung umzustellen.

schließen

Ärger mit der Heizkostenabrechnung

Was unser Mitglied Dr. Klaus Wagner aus Butzbach erlebte, ist interessant und lehrreich. Vielen Lesern mag Dr. Wagner noch in Erinnerung sein: Weil er einen Nachbarn mit Strom aus seinem BHKW versorgte, kappte der Netzbetreiber dessen Stromleitung mit einem Bagger und erhielt dafür vom Bund der Energieverbraucher e.V. die „Trübe Funzel“.

Am 19. Januar 2004 erhält die EVB Butzbach die „Trübe Funzel“ vom Bund der Energieverbraucher. Bagger kappten den Stromanschluss eines Hauses, weil deren Bewohner vom Nachbarn mit günstigerem BHKW-Strom versorgt werden.

(17. Juni 2016) Diesmal geht es um ein Wohnhaus mit elf Eigentumswohnungen in Butzbach. Die Heizung erfolgt über ein Einrohr-Heizsystem. Bis 2003 wurde über Verdunsterröhrchen mit plausiblen Ergebnissen abgerechnet. Dann wurde auf eine elektronische Erfassung umgestellt. Plötzlich wurden angeblich 80 Prozent der Heizkosten in Wohnungen verbraucht, die nur 30 Prozent der Gesamtfläche ausmachen. Dr. Wagner ließ in seine Wohnung einen Wärmemengenzähler einbauen und wusste daher genau, dass sein Verbrauchsanteil am Gesamtverbrauch aller Wohnungen etwa so hoch war wie sein Anteil an der Gesamtwohnfläche.

Was war passiert?

• Fehler 1: Die neuen elektronischen Heizkostenverteiler wurden falsch an die Heizkörper angepasst.
• Fehler 2: Durch die Einrohr-Heizung wurde die Abrechnung zusätzlich verzerrt. Es wurden nämlich nur neun Prozent der gesamten Wärme an die Heizkörper geliefert, 91 Prozent gingen angeblich woanders unkontrolliert und unerfasst verloren. Nun gibt es ein rechnerisches Verfahren, nach dem die Abrechnungsverzerrungen durch Einrohr-Heizungen korrigiert werden können, das Verfahren nach VDI 2077.
• Fehler 3: Die Eigentümerversammlung lehnte es am 18. Oktober 2010 ab, die Abrechnung für 2009 nach VDI 2077 zu korrigieren. Denn die Eigentümer, die von der falschen Abrechnung einen Vorteil hatten, waren in der Versammlung in der Mehrheit.

Die Sache ging vor Gericht, es gab zwei Gutachten. Am 26. Februar 2014 hob das Amtsgericht Friedberg die Beschlüsse der Eigentümerversammlung auf. Nun musste rückwirkend nach VDI 2077 abgerechnet werden. Das Urteil spricht eine sehr klare Sprache und bringt die Probleme auf den Punkt. Die Gerechtigkeit hat gesiegt, wenigstens diesmal.

Was ist daraus zu lernen

• Lehre 1: Wenn sich nach der Umstellung auf elektronische Verteiler die Abrechnung und Kostenverteilung dramatisch ändert, sollte man den Ursachen auf den Grund gehen. Abhilfemöglichkeit: Selbst Wärmemengenzähler einbauen lassen. Das ist jedoch nicht billig, technisch nicht immer möglich und in einer Mietwohnung muss der Vermieter zustimmen.
• Lehre 2: Wenn eine Eigentümerversammlung eine offensichtlich ungerechte Heizkostenverteilung absegnet, handelt sie rechtswidrig. Die Benachteiligten sollten sich wehren, notfalls vor Gericht – eingedenk des damit verbundenen Risikos.
• Lehre 3: Bei Einrohrheizungen sollte bei unplausiblen Messungen (hohe Verteilverluste und Abweichung einzelner Verbrauchswerte um mehr als 25 bis 50 Prozent gegenüber dem Durchschnitt) stets nach Quadratmetern abgerechnet werden, egal ob Miet- oder Eigentumswohnung.

Warnung

Eine Warnung ist an dieser Stelle ebenfalls angebracht. Herr Dr. Wagner ist offensichtlich ein Glückspilz. Nicht immer geht die Sache so gut aus.

• Glücksumstand 1: Der Gutachter hat die Fehler der Abrechnung gefunden und klar benannt.
• Glücksumstand 2:  Das Gericht hat sich mit der Materie inhaltlich befasst, das Gutachten verstanden und sich dem Gutachter angeschlossen.
• Glücksumstand 3: Die vorgeschlagene Abrechnungskorrektur hat zu einem richtigen Ergebnis geführt.

Besser nach Wohnfläche abrechnen

Der Abrechnungsexperte Dr. Bernd Stein aus Bonn kritisiert die Abrechnung nach VDI 2077. Die darin beschriebenen Verfahren zur Bestimmung der Verteilverluste lieferten zweifelhafte Ergebnisse und seien kaum praktikabel. Gerechter, einfacher, kostengünstiger und nachvollziehbarer wäre eine Abrechnung auf Basis der Wohnfläche. Das bestätigen in diesem Fall auch die Messungen von Dr. Wagner.

Dr. Stein war selbst schon mehrfach als Gutachter mit der VDI 2077 befasst. Er kommentiert den Fall folgendermaßen: „Jetzt kann der Kläger nur leidlich zufrieden sein. Die Korrektur nach VDI 2077 schafft keinen wirklichen Frieden. Sie hinterlässt Gewinner und Verlierer, die ihre neuen Heizkosten nicht nachvollziehen können. Man sollte also besser nicht nach der VDI 2077 rufen! Eine neue Abrechnung nach VDI 2077, erstellt durch die Messdienstfirma oder einen Gutachter, ist teuer und riskant! Besser sollte man die Heizkosten entsprechend der Wohnfläche aufteilen. Das ist einfacher, nachvollziehbarer und das Verfahren kostet weniger. Die Korrektur nach VDI 2077 sollte nur ersatzweise und vorsorglich verlangt werden. Gegenüber Mietern müssen die Eigentümer argumentieren, dass die Messungen auf mehr als 25 Prozent der Mietfläche fehlgeschlagen sind. Abzüge in Höhe von 15 Prozent – falls diese von einzelnen Mietern vorgenommen werden – muss die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich tragen. Das kommt in der Regel noch preiswerter, als eine Abrechnung oder ein Gutachter, der nach VDI 2077 neu abrechnet“.

Dietmar Wall vom Mieterbund ist anderer Ansicht: „Die Anwendung eines der Verfahren nach VDI 2077 ermöglicht eine verursachungsgerechte Verteilung der Heizkosten und das sogenannte Bilanzverfahren verursacht nur sehr geringe Mehrkosten. Seit 2009  darf der Vermieter in Fällen erhöhter Rohrwärmeabgabe grundsätzlich nicht mehr auf eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ausweichen. Die Regelungen zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe haben Vorrang“.

Webhinweis: Rohrwäme

schließen

Bundeskartellamt: Sektoruntersuchung für Ablesedienste

(09. Juni 2016) Das Bundeskartellamt durchleuchtet derzeit die Branche der Messdienstleistungsunternehmen. Erste Ergebnisse wurden bereits vorgetragen: Das Marktvolumen von 1,5 Milliarden Euro verteilt sich auf 250 Firmen.

Die beiden Branchenführer Techem und ista haben je einen Marktanteil von 25 bis 30 Prozent. Die drei folgenden Unternehmen haben zusammen einen Marktanteil von rund 30 Prozent. Die fünf größten Unternehmen vereinen somit als Oligopol einen Marktanteil von nahezu 90 Prozent. Die gesamte Untersuchung will das Amt im Laufe des Jahres 2016 vorlegen.

schließen

Ableser unter Beobachtung

(8. Juli 2015) Das Bundeskartellamt hat eine Sektoruntersuchung im Bereich der Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten eingeleitet. Sie soll Aufschluss über die die Marktstruktur sowie die Preise und Erlöse für Submetering-Dienstleistungen geben, die überwiegend von den Mietern getragen werden.

Der Markt sei konzentriert, so das Amt, neben kleinen lokalen Anbietern gebe es nur sehr wenige bundesweit aktive Unternehmen. Submetering umfasst die verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten in Gebäuden sowie die Überlassung der dafür benötigten messtechnischen Ausstattung wie Heizkostenverteiler oder Wärme- und Wasserzähler.

Der Bund der Energieverbraucher hat die Sektoruntersuchung begrüßt. Sie war schon im Jahr 2010 von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz gefordert worden.

schließen

Ärger mit der Heizkostenabrechnung

Viele Heizkostenabrechnungen sind falsch. Zudem sind die Mieter den Heizkostenabrechnern völlig ausgeliefert. Die Abrechnungsfirmen werden vom Hausbesitzer beauftragt, der selbst meist kaum Interesse an einer günstigen oder richtigen Heizkostenabrechnung hat. Unser Experte für Heizkostenabrechnungen, Dr. Bernd Stein vom Bonner Energieinstitut, beantwortet Fragen.

(21. März 2016)

Fall 1: Ungeeignete Messung

„Mein Handtuchheizkörper wird hybrid betrieben: im Winter aus der Zentralheizung und im Sommer durch einen Elektrostab. Wir haben den Heizkörper bislang noch nie betrieben, er wird also ausschließlich als Handtuchhalter genutzt. Am Heizkörper befindet sich ein Verdunstungsröhrchen zur Verbrauchsmessung. Bei jeder Ablesung wird dementsprechend ein Verbrauch angezeigt, der in die Heizungsabrechnung einfließt. Wir halten das nicht für richtig, da keine Wärme abgenommen wird. Natürlich entsteht eine Verdunstung, die jedoch nicht von einer Wärmezufuhr herrührt. Da das Verdunstungsröhrchen fest montiert ist, würde bei elektrischem Betrieb im Sommer ebenfalls ein Verbrauch angezeigt werden. Das ist natürlich widersinnig, da der Strom ja von uns direkt bezahlt würde.“
Detlef L., Berlin

Antwort von Dr. Bernd Stein:

Normalerweise wird – bei Verwendung von antiquierten Verdunstungsröhrchen – die Sommerwärme durch eine Verdunstungsvorlage berücksichtigt. Dies bedeutet, dass der Ausgangs-Flüssigkeitsspiegel etwas „höher“ ist. Aber hier ist der Fall anders, da im Sommer zusätzlich elektrisch geheizt wird. Wenn der Mieter einen Heizkörper hat, der auch elektrisch beheizbar ist, dann ist ein falsches Messgerät montiert. Das montierte Messgerät kann den anteiligen Wärmeverbrauch nicht nach den anerkannten technischen Regeln messen, wie es in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist. Eine solche Abrechnung wäre daher falsch – und sogar für alle Mieter. Die Abrechnungsfirma rechnet aber dann richtig ab, wenn sie den Verbrauch an diesem Heizkörper schätzt, zum Beispiel den Verbrauch mit null ansetzt, wenn der Mieter versichert, dass er nicht heizt.

Falls es mehrere Wohnungen mit diesem Gerät gibt, darf die Summe der Flächen, deren Verbrauch geschätzt wird (auch Verbrauch „Null“ ist eine Schätzung), nicht größer sein als 25 Prozent der gesamten Mietfläche. Eine solche Schätzung ist aber als Dauerlösung unzulässig, darf also nur einmal durchgeführt werden.

Dr. Bernd-Jürgen Stein ist Inhaber des Bonner Energie-Institutes, das seit mehr als 30 Jahren Immobilieninvestoren bei allen Fragen zu Heiz- und Betriebskosten berät.

Fall 2: Rätselhafte Verbräuche

„Wir befinden uns mitten in der Heizsaison und in den nächsten Wochen wird die meiste Heizenergie des gesamten Jahres verbraucht, um ein wohliges und angenehmes Wohnklima zu schaffen. Was aber, wenn Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung aufkommen. Ist irgendjemand daran interessiert, die Zweifel zu klären und eventuell sich hieraus ergebende Rückforderungen zu erfüllen? Meine Erfahrung des letzten Jahres zeichnet hierzu ein erschreckendes Bild. Insbesondere oder gerade weil es möglicherweise Millionen betrifft und Präzedenzfälle schaffen würde.

Seit 2013 sind bei uns neue elektronische Heizkostenmessgeräte verbaut, welche überhöhte Verbrauchsmessungen eigentlich ausschließen sollen. Da ich allein lebe und nur einen Heizkörper und auch nur stundenweise zum Heizen nutze, wunderte mich, dass dennoch in allen Räumen teilweise erhebliche Verbräuche gemessen und abgerechnet wurden. Ganz besonders fiel auf, dass nicht allein der von mir zeitweise und tatsächlich genutzte Heizkörper einen sehr hohen Verbrauch auswies, sondern drei andere Heizkörper in fast ähnlicher Höhe. Ich habe die zu viel abgerechneten Heizkosten mit rund 50 Prozent beziehungsweise rund 500 Euro berechnet. Es geht hier für viele sparsame Menschen um viel Geld und dies Jahr für Jahr.

Seitdem habe ich vergeblich versucht über die Wohnungsverwaltungsgesellschaft, den Hersteller der Heizenergiemessgeräte und den Dienstleister für die Abrechnung eine Klärung der zu hohen Messwerte zu erreichen. Leider muss ich nach meinem anfänglichen Optimismus feststellen, dass wenig beziehungsweise gar kein Interesse daran besteht, eine Klärung voranzutreiben. So wurden bis heute viele Fragen nicht beantwortet. Als Folge der fehlenden Bereitschaft habe ich 2015 zunächst alle Heizkörper abgestellt und schließlich meine Wohnung vom Heizungshausnetz ganz abgekoppelt. Dennoch wurden weiterhin Energieverbräuche erfasst!“
Michael G., Nürnberg

Antwort von Dr. Bernd Stein:

Zunächst zu den Fristen: Eine Heizkostenabrechnung muss spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter vorliegen. Wenn die Abrechnung für 2013 im Januar 2015 vorgelegt wird, braucht der Mieter gar nichts nachzubezahlen, da die Frist für die Vorlage der Abrechnung verstrichen ist, es sei denn, an der Verzögerung trägt der Vermieter keine Schuld.

Die Messgenauigkeit hängt von vielen Faktoren ab. Unter anderem auch vom Heizungssystem, von der Form des Heizkörpers, von Montage-Details, von der Bauart der Messgeräte, von Vorlauf-, Rücklauf- sowie der Außentemperatur. Insbesondere bei Einrohrheizungen, bei Heizkörpern niedriger Bauart, beides kombiniert mit niedrigen Vorlauftemperaturen, kann die Messgenauigkeit sehr schlecht sein, wenn nicht miserabel. Der Gesetzgeber verweist hinsichtlich der Messgenauigkeit auf die anerkannten Regeln der Technik, also DIN EN 834 und DIN EN 835.

Hat man den Verdacht auf Ungenauigkeiten bei der Messung, steht man dem geballten Unwillen der Messdienstfirmen gegenüber, die solche Probleme systematisch aussitzen. Auch die Vermieter verstehen die Materie meist selbst nicht und beauftragen schlicht aus diesem Grund – immerhin auf Kosten der Mieter – einen vorgeblich hoch kompetenten Abrechnungsdienstleister.

Betroffenen Mieter haben zwei Möglichkeiten:

• Die erste Möglichkeit bringt ein großes Kostenrisiko mit sich: Eine Klage vor Gericht und Aufklärung durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen. Davon ist dringend abzuraten, da die Gutachter Fehlmessungen in vielen Fällen selbst nicht erklären können (das ist eine Erfahrungstatsache!) und zu den überhöhten Heizkosten am Ende noch horrende Kosten für Gericht, Anwälte und Gutachter hinzukommen – die bei unklarer Sachlage und einem Vergleich dann auch noch anteilig vom Mieter zu tragen sind.
• Zweite Möglichkeit: Selbst Beweis führen: Dazu ein Jahr lang die Raumtemperaturen und Außentemperaturen kontinuierlich messen – es reicht ein Messwert jede Stunde (Datenlogger) im am meisten beheizten Raum. Dann mit einer Wärmebedarfsberechnung in Anlehnung an die DIN und den stündlich gemessenen Temperaturen den ungefähren Jahreswärmebedarf in Kilowattstunden ermitteln. Aus der Jahresabrechnung des Messdienstes kann über die Summe der Verbrauchseinheiten ein vom Messdienst verwendeter Jahresverbrauch in Kilowattstunden zurückgerechnet werden. Nun werden die beiden Werte verglichen, die in einer Jahreswärmebedarfsberechnung ermittelten und die vom Messdienst abgerechneten Kilowattstunden. Sind die Abweichungen sehr groß, ist ein Nachweis der Falschmessung erbracht. Dieser Nachweis ist ziemlich hieb- und stichfest, wenn die Baukonstruktionen und Temperaturmessungen einigermaßen beweissicher erfasst wurden.
  Der Aufwand für die eigene Beweisführung ist überschaubar. Es muss eine Wärmebedarfsberechnung durchgeführt werden. Dafür muss der Grundriss der Wohnung mit Größenangaben sowie Aufbau und Abmessung von Wänden und Fenstern bekannt sein.

schließen

Die Heizkostenabrechnung – das Buch mit sieben Siegeln

Millionen Miethaushalte erhalten jährlich eine Heizkostenabrechnung. Vielfach sind diese Abrechnungen völlig unverständlich und nicht ausreichend erläutert. Dies birgt die Möglichkeit, dass sich Fehler eingeschlichen haben. Gefordert sind Transparenz und Information, denn nur dann können Kostengerechtigkeit und Energieeinsparung verbunden werden.
Von Dr. Werner Neumann

(25. September 2013) Ich wohne zwar im Eigenheim und kann meinen Energieverbrauch gut kontrollieren. Wenn mir aber wieder jemand eine Heizkostenabrechnung (HKA) vorlegt, grüble ich als promovierter Physiker oft eine halbe Stunde oder mehr, um sagen zu können, ob diese Abrechnung richtig oder zumindest plausibel ist. Oder wissen Sie als Mieter noch, wie viele Einheiten oder Kilowattstunden Sie verbraucht haben? Meist ist man zufrieden, wenn es eine Rückzahlung von der Vorauszahlung gab. Aber: Waren denn die Abschlagswerte dann vielleicht nicht zu hoch?

Dr. Werner Neumann ist Leiter des Energiereferats der Stadt Frankfurt am Main, Sprecher des AK Energie des Bundes für Umwelt und Naturschutz Deutschland e. V. (BUND). Seit über 20 Jahren Mitglied im Bund der Energieverbraucher.

Von der Transparenz zur Energieeinsparung

Die Heizkostenabrechnung, wie Mieter sie kennen, wurde mit der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) im Jahr 1981 eingeführt. Der Grundgedanke war dabei, zumindest einen Teil der Heizkosten (30 bis 70 Prozent) nach dem individuellen Verbrauch und Verhalten abzurechnen, um damit einen Anreiz zum Energiesparen und zur Senkung der eigenen Rechnung zu bieten. Ein solcher Effekt würde sich sicherlich auch einstellen, wenn die HKA verständlich und transparent wäre und wenn eine schnelle Kontrollmöglichkeit des eigenen Verbrauchs möglich wäre.

Wie ist eine Heizkostenabrechnung aufgebaut?

Die HKA trifft einige Monate nach dem Ablese- und Berechnungszeitraum ein. Dann hat man aber kaum noch Erinnerungen, ob ein hoher oder niedriger Verbrauch aufgrund der Witterung oder des Verhaltens erfolgte.

Inzwischen ist ein Großteil der Ablesegeräte von Verdunstern auf elektronische HK-Zähler umgestellt beziehungsweise muss dies bis zum 31. Dezember 2013 erfolgen. Man kann zwar mit Mühe, Bücken und Drücken am Gerät den aktuellen Anzeigewert aller Zähler ablesen. Einen Vergleich mit dem Verbrauch im ganzen Haus oder relativ zum Vorjahr kann man daraus nicht erstellen.

In der HKA sind außer der Heizenergie noch weitere Verbrauchswerte und Kosten verrechnet, so zum Beispiel die Betriebskosten für Bedienung, Überwachung, Reinigung und Pflege der Heizungsanlage, Schornsteinfeger-Kosten, Betriebsstrom sowie die Kosten für die Messgeräte, Ablesung und Abrechnung.

Zudem werden bei zentraler Warmwasserbereitung die Kosten für Kaltwasser und Warmwasser aufgeteilt und abrechnet. Beim Warmwasser wird hierbei nach einer Formel (zukünftig ab 31. Dezember 2013 mittels Wärmemengenzähler) der Heizenergieanteil, der zur Erwärmung des Warmwassers erforderlich ist, abgezogen, so dass durch die Messgeräte an den Heizkörpern nur der Anteil zur Raumheizung verteilt wird.

Schon diese Vielfalt der Kostenanteile und deren unterschiedliche Verteilung bedingt, dass eine HKA recht unübersichtlich wird, zumal in den Abrechnungen vielfach Erläuterungen fehlen, welche Kostengröße oder welcher Betrag von oben links sich oben rechts wiederfindet, dann nach Warmwasseranteil abgezogen wird („siehe Rückseite …“) und sich dann auf verschiedene Anteile aufteilt.

Die Vielfalt der Umrechnungsfaktoren

Für die einzelnen Verbrauchsanteile wie Kaltwasser, Warmwasser und Raumwärme ergeben sich dann neue Faktoren, also Kaltwasser, beziehungsweise Warmwasserkosten in Euro/m³ und Wärmekosten in Euro/Ableseeinheiten. An einer Stelle der Abrechnung kann man dann sehen, wie die Raumwärmekosten zunächst nach dem Verteilerschlüssel – Verteilung nach Wohnfläche und Verteilung nach Verbrauch zu einem 50 bis 70 Prozent Anteil – aufgeteilt werden und diese dann auf die Gesamtwohnfläche beziehungsweise die Gesamteinheiten bezogen werden. Werden diese Faktoren dann mit der individuellen Wohnfläche und den eigenen Ableseeinheiten wiederum multipliziert, ergeben sich die gesamten Kosten für Raumwärme. Die einzelnen Einheiten werden dabei noch mit Multiplikatoren nach Größe der Heizkörper gewichtet. Dazu noch die Kalt- und Warmwasserkosten. Fertig. Alles klar, oder?

Recht fertig fühlt sich dann auch die Mietpartei, die versucht, diese Rechenschritte nachzuvollziehen. Hinzu kommt, dass verschiedene Heizkostenmesstechnik (Techem, Ista, Minol, um nur einige zu nennen) sowie diverse Hausverwaltungen eine eigene Methodik haben, die Abrechnung mehr oder weniger verständlich aufzubauen.

Viele Fehlerteufelchen verbergen sich hinterm Heizkörper

Nun zeigt die Praxis, dass es zwar viele in sich korrekte Abrechnungen gibt, aber wenn es Fehler gibt, diese nur mit viel Mühe in den Abrechnungen entdeckt werden können.

• Check: Brennstoffkosten. Lagen die Brennstoffkosten für Erdgas oder Heizöl im Zeitraum in der Höhe der angegebenen Werte? Ich hatte einen Fall, in dem als das Erdgas nur 5 ct /kWh kostete, gleichwohl mit 8 ct/kWh der später aktuelle Wert eingesetzt wurde. Bitte besonders prüfen, ob Anfangs- und Endstände bei Heizöl richtig erfasst wurden und ob die Lieferpreise dem Markt entsprechen. Hier bietet die Firma Tecson-Digital guten und einfachen und monatsgenauen Überblick für Deutschland. Allerdings weichen die Preise nach Regionen deutlich voneinander ab. Für Rechtsstreitigkeiten müsste man Statistiken des Statistischen Bundesamtes oder des BMWI heranziehen.
• Wasserpreise prüfen. Was kostet das Kaltwasser einschließlich Abwasser in der Kommune? Wie ergibt sich dann der Wert für Warmwasser inklusiv Wärmeanteil? Ich hatte einen Fall, in dem die Wasserkosten des Vorjahres nochmals im Folgejahr abgerechnet wurden.
• Sind die Kosten für Betrieb der Heizungsanlage, für die Abrechnung, für Schornsteinfeger und Betriebsstrom plausibel?

Nur der Vergleich mit anderen hilft weiter

Und die wesentliche Angabe, die in keiner HKA zu finden ist – wie hoch ist mein Verbrauch im Verhältnis zum ganzen Haus. Wie hoch ist mein Anteil an der Wohnfläche (zum Beispiel fünf Prozent in einem Haus mit 20 gleich großen Wohneinheiten)? Wie hoch sind die „Gesamteinheiten“, die abgelesen wurden, zum Beispiel 30.000? Wie hoch sind die Einheiten für meine Wohnung, zum Beispiel 2.800?. Also habe ich 9,33 Prozent der Heizkosteneinheiten, also fast das Doppelte des Durchschnittwertes im Haus. Allein eine solche einfache Darstellung für Heizung und Wasserverbrauch könnte den Beitrag zur Transparenz liefern, die der eigentliche Zweck der Übung ist.

Weiß man, dass die eigenen Abrechnungseinheiten relativ über oder unter dem Durchschnitt liegen, entsteht die Frage nach den Ursachen, besonders wenn man drüber liegt. Einzubeziehen ist zunächst die Lage der Wohnung. Wohnungen, die an kalte Treppenhäuser grenzen oder am Rande des Gebäudes liegen, können einen bis zu 20 bis 30 Prozent höheren Verbrauch aufweisen, bei selbst sonst gleichen Bedingungen. Einen großen Einfluss hat nicht nur die Wärmedämmung von Wänden und Fenstern, sondern auch die Lüftung der Wohnräume. Und einen wesentlichen Anteil hat darüber hinaus die Raumtemperatur. Nur ein Grad Celsius mehr verursacht sechs Prozent mehr Wärmeverbrauch.

Schön wäre es natürlich, wenn solche Vergleiche auch inklusive einer Berechnung mit Einbeziehung von Wetterdaten und Gradtagszahlen den Mietern angeboten würden. Aber was die Verordnung nicht fordert, wird in der Regel weder von den Messgerätefirmen geschweige denn von den Hausverwaltungen angeboten.

Ein gutes Stück Detektivarbeit

Liegen deutliche Abweichungen insbesondere über den Durchschnitt hinausgehend vor, lohnt es sich auch finanziell, den Gründen nachzugehen. Klar ist, dass man zunächst das eigene Verhalten kritisch prüfen sollte. Problem: Über die HKA bekommt man nur bedingt eine Rückkopplung durch die Zahlen in den Geräten und dann erst mit der folgenden Abrechnung in einem Jahr.

Im nächsten Schritt sollte man, um überhaupt weitere Grundlagen zur Prüfung zu haben, vom Vermieter/Hausverwalter die Rechnungen des Brennstoffbezugs anfordern und eine Aufstellung, wie sich die Gesamteinheiten der Heizkostenmessgeräte auf die anderen Mietparteien verteilen. Wenn Vermieter und Hausverwaltung hier nicht freiwillig mitspielen, muss man oft genug einen Rechtsbeistand beziehungsweise den Mieterschutzverein einbeziehen.

In einem meiner Fälle zeigte es sich, dass ein Mieter (vergleiche Tabelle) mit sechs Prozent der Wohnfläche 25 Prozent der HK-Einheiten hatte, drei andere Mieter mit ähnlicher Wohnungsgröße hingegen nur ein bis vier Prozent der gesamten HK-Einheiten. Es ergab sich der Verdacht, dass diese die Thermostatventile weitgehend geschlossen hatten, weil über offene und ungedämmte Rohrleitungen schon die Wohnung zu beheizen war. In diesem Fall, der sicherlich öfters vorkommt, grenzt eine Heizkostenabrechnung eher einem Lotteriespiel als einer transparenten und gerechneten Verteilung.

In einem anderen Fall waren bis auf einen Fall die Heizkörper getauscht und eine der bekannten Erfassungsfirmen hatte an einem uralten Heizkörper mit Lamellenwärmetauschern völlig fachfremd ihre Messgeräte dazwischen gequetscht. Statt mehreren 1.000 Euro Nachzahlung bekam die Mieterin nun wegen fehlerhafter Abrechnungen eine Rückzahlung.

Und zum Abschluss – ob und wie die weiteren Posten der Umlagenabrechnung korrekt sind, mit den realen Kosten übereinstimmen und korrekt verteilt wurden, sei es Kabelanschluss, Gartenpflege oder Hausmeister, ist ein weiteres – ein weites – Feld. Eine gute Orientierung bietet der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.

Wer hat eigentlich ein Interesse an einer Prüfung der Abrechnungen?

Allein diese Übersicht zeigt, dass vielfach die Heizkostenabrechnungen nicht transparent und in zahlreichen Fällen unabsichtlich und in einigen Fällen sicher auch absichtlich nicht korrekt erstellt wurden. Leider übernehmen auch die Hausverwaltungen die Daten der Erfassungsfirmen weitgehend ungeprüft. Die Verwaltungen könnten sich schon als Anwalt einer korrekten Abrechnung verstehen. Solche Vorprüfungen sollten eigentlich zum korrekten Handeln der Hausverwaltung gehören. Sie (!) könnten auch prüfen, ob die Verteilung zwischen den Wohnungen plausibel ist. In großen Mietwohnblöcken stellt sich meist eine (Gaußsche) Normalverteilung ein. Abweichungen fallen dann besonders einfach auf. Hausverwaltungen könnten durch Prüfung auf Plausibilität spätere Streitigkeiten vermeiden.

Energie- und Rechtsberatung müssen kombiniert werden

Es ist ein Standardsatz der Verbraucherzentralen, dass nach deren Erfahrungen etwa die Hälfte der Abrechnungen falsch sind, und dies meist zu Ungunsten der Mietpartei. Ein weiteres Problem ist dabei, dass die Verbraucherberatung meist nur den Energieverbrauch prüft und wenn es um rechtliche Fragen geht auf Mieterschutz oder Rechtsanwälte verweisen muss. Nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz  ist es auch außergerichtlich erlaubt, Rechtsberatung bei Fragen der Hausverwaltung durchzuführen, wenn diese zum Beispiel durch Juristen bei der Verbraucherzentrale oder anderer Verbraucherverbände erfolgt. Allerdings setzt dies wiederum voraus, dass diese Juristen sich halbwegs mit Energiekennwerten und der Technik der HK-Abrechnung auskennen.

Ein besonderes Arbeitsfeld würde sich auch für die Sozialämter/Job-Center ergeben, die bei Sozialhilfe/Hartz-IV-Empfängern ja die gesamten Heizkosten für die Mietpartei zahlen. Deren Beschwerden über „unangemessene“ Heizkosten kann jedoch der Mieter selbst nicht entgegnen, da er/sie die Abrechnung nicht prüfen kann. (Gerade weil die Heizkosten vom Zustand des Hauses, der Heizungsanlage, der Messgeräte, der Thermostate und so weiter, vom Einkauf des Vermieters und vom Verhalten abhängen, kann es eigentlich keine Definition „angemessener“ Heizkosten geben. Gleichwohl versuchen einige Städte und Landkreise hier Maximalsätze oder Pauschalen für Heizkosten von Hartz-IV-Empfängern rechtswidrig zu etablieren.) Sinnvoll wäre es, wenn die Sozialämter die HK-Abrechnung selbst prüfen könnten und würden. Es ist ihnen aber gesetzlich untersagt in diese Sphäre des Verhältnisses von Vermieter und Mieter einzugreifen. Sie können allenfalls wieder auf Verbraucherschutz und Mieterschutz verweisen, obwohl die Kommunen selbst die Kosten der Unterkunft voll zahlen. Auf diese Weise werden gesetzlich vorbestimmte unlösbare Konflikte erzeugt.

Was sich alles ändern müsste

Um also wirklich, wie schon 1981 erhofft, mittels einer transparenten HK-Abrechnung Beiträge zur Energieeinsparung und zur Gerechtigkeit zu leisten, muss sich einiges ändern.

• Sinnvoll wäre es, ein einheitliches und verständliches Schema zur Abrechnung zu entwickeln und dieses den Erfassungsfirmen und Hausverwaltungen vorzuschreiben.
• Vergleichswerte im Verhältnis zu Verbrauch und Kosten im gesamten Haus sowie relativ zum Durchschnitt und zu vergangenen Jahren sollten übersichtlich angegeben werden.
• Energieberatungsstellen, Verbraucherschutzverbände, Mieterbund und soziale Einrichtungen sollten mehr zusammenarbeiten.
• Wenn schon die Erfassung der Verbräuche elektronisch erfolgt, sollte es möglich sein, den Mietern einen zeitnahen Zugriff auf die eigenen Verbrauchswerte mittels Internet zu ermöglichen. Bei „smart metern“ denken alle an Stromverbrauch, bei Heizenergie sind fernabfragbare Geräte schon installiert. Die Geräte werden aber nicht zur schnellen Information der Mieter genutzt.
• Die Heizkostenabrechung ist ja im Grunde schon ein Energieverbrauchsausweis und sollte mit dem (Bedarfs-)Energieausweis und einem Gütecheck der Heizungsanlage (Alter, Wirkungsgrad und so weiter) verbunden werden.

Allein über die Korrektur falscher Heizkostenabrechnungen besteht ein hohes Potential zur Kostensenkung für Mieter. Wenn dann noch die Abrechnungen verständlich und kurzfristig abrufbar werden, kann sich das Potential zur Heizenergieeinsparung in Mietwohnungen erst richtig entfalten – 30 Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung.

Das Forum dazu: Prüfschema für Heizkostenabrechnungen

Beispielhaus

	Gesamtverbrauch im Haus bzw. Gesamteinheiten	Eigene Menge	Eigener Anteil = eigene Menge geteilt durch Gesamtmenge	Relativ höher/ niedriger = Differenz zu 100%
Wohnfläche	1.200 m²	60 m²	5,00 %	= 100 %
Heizkosten- abrechnung	30.000 Einheiten	2.000 Einheiten	6,67 %	+ 33 %
Kaltwasser	1.800 m³	150 m³	8,33 %	+ 66 %
Warmwasser	450 m³	18 m³	4,00 %	- 20 %

Meine Werte: Tabelle zum Selberausfüllen

	Gesamtverbrauch im Haus bzw. Gesamteinheiten	Eigene Menge	Eigener Anteil = eigene Menge geteilt durch Gesamtmenge	Relativ höher/ niedriger = Differenz zu 100%
Wohnfläche
Heizkosten- abrechnung
Kaltwasser
Warmwasser

schließen

Heizkostenverteiler: Schummel bei Verdunster-Röhrchen?

(15. September 2012)

Frage an die Redaktion:

In zehntausenden Haushalten in diesem Land befinden sich an den Heizkörpern sogenannte Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip. So auch bei mir. Es handelt sich dabei um Heizkostenmessgeräte, die Verbrauchseinheiten auf einer Skala ermitteln. Da ich meine Wohnung eine gesamte Heizperiode lang nicht beheizt habe, war ich überrascht festzustellen, dass auf diesen Messgeräten dennoch Verbrauchseinheiten entstanden sind. Ist dieses Problem bekannt?

Antwort von Dr. Bernd Stein, Bonner Energie Institut:

Zum Thema Verdunster-Röhrchen sind zwei Dinge anzumerken:

a) Verdunster sind direkt anzeigende Messgeräte, zeigen also den Verbrauch ohne den Umweg einer Elektronik an. Sie unterliegen keiner Eichpflicht und basieren auf dem Prinzip, dass in einem Rohr der Pegel einer Flüssigkeit sinkt, wenn sich diese erwärmt und teilweise verdunstet. Dabei verdunstet die Flüssigkeit unabhängig von der Wärmequelle, also auch, wenn beispielsweise im Sommer die Sonne direkt auf den Heizkörper strahlt. Da dies bekannt ist, sind die meisten Geräte mit einer sogenannten Kaltverdunstervorgabe versehen. Das bedeutet, dass bei neuen Röhrchen die Markierung für den maximalen Flüssigkeitsspiegel („voll-gefülltes“ Röhrchen) etwas unterhalb des tatsächlichen Flüssigkeitsspiegels liegt. Die verdunstete Wassermenge nimmt nicht proportional mit der Temperatur zu, sondern exponentiell. Daher hat das Röhrchen eine logarithmische Skala. Die Kaltverdunstungsvorgabe kann daher sehr klein sein und ist möglicherweise bei flüchtiger Betrachtung nicht sofort zu erkennen. Gemessen wird die Verringerung der Flüssigkeitssäule ab Markierung der Kaltverdunstungsvorgabe.
Diese Vorgehensweise weist darauf hin, dass das Problem der Verdunstung trotz kalter Heizung seit vielen Jahren bekannt ist. Die Hersteller der Röhrchen und die Messdienstfirmen versuchen, Fehlmessungen durch die Kaltverdunstungsvorgabe auszuschließen. Dennoch sind Messfehler in der Größenordnung von +/– 15 Prozent üblich. Das bedeutet, dass Messunterschiede von 30 Prozent von Röhrchen zu Röhrchen unter gleichen Bedingungen zulässig sind. Die Messungen liegen damit praktisch immer auf der rechtlich sicheren Seite.

b) Wenn der Mieter nicht heizt, müssten in seinen Räumen Außentemperaturen herrschen. Dies ist offensichtlich nicht der Fall. Doch wo kommt die zweifellos in seinen Räumen vorhandene Wärme her?

Sie strömt aus den an die Wohnung angrenzenden warmen Decken, Wänden und Fußböden herein, wird also den Nachbarwohnungen gewissermaßen „entnommen“: Die Nachbarn heizen dementsprechend mehr. Es handelt sich dabei um eine besondere Art sparsamen Heizens, das man böswillig auch als eine Art von „Wärmeklau“ bezeichnen könnte. Das ist natürlich nicht strafbar. Gerade in großen Liegenschaften profitieren zentral liegende Wohnungen davon, dass die Bewohner benachbarter außen liegender Wohnungen mehr heizen und somit auch mehr zahlen. Dies stellt eine unvermeidliche und systembedingte Ungerechtigkeit dar, die höchst ärgerlich für die Benachteiligten ist.

schließen

Anpassung der Betriebskosten

(13. September 2012) Mieter haben das Recht, anhand der vorliegenden Betriebskostenabrechnung ihre Vorauszahlungen für die Zukunft anzupassen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ZR 271/10).

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin die Kosten zugrunde gelegt, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergaben, und ihre Vorauszahlungen entsprechend angepasst. Eine solche Anpassung ist auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

Allerdings darf eine solche Anpassung nur für die Zukunft erfolgen, entschieden die Karlsruher Richter.

schließen

Nur verbrauchtes Öl zählt

(16. März 2012) Vermieter dürfen für die Heizkostenabrechnung lediglich die im jeweiligen Zeitraum verbrauchten Brennstoffe z. B. Heizöl berücksichtigen, nicht aber das während dieser Periode gekaufte Heizöl:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das sogenannte Leistungsprinzip statt des Abflussprinzips berücksichtigt werden muss (Az: V III ZR 156/11). Rechnet der Vermieter anders ab, dann hat er nicht einmal einen Anspruch auf eine gekürzte Abrechnung – er hat nur einen Zahlungsanspruch, wenn die Abrechnung korrekt ist.

schließen

Ein El Dorado für den Fehlerteufel

„Jede zweite Heizkostenabrechnung ist falsch", heißt es seit Jahren beim Deutschen Mieterbund. Eine aktuelle Untersuchung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz stützt diese Zahlen.
Die Energiedepesche zeigt die häufigsten Fehler und erklärt, wie betroffene Mieter vorgehen sollen.
Von Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz

(18. März 2011) Fast 700 Heizkosten-Abrechnungen hat die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz unter die Lupe genommen. Das Ergebnis erschreckte selbst Experten: Nur ein gutes Drittel (36 Prozent) der analysierten Abrechnungen war ohne erkennbaren Fehler. Bei 17 Prozent bestand Klärungsbedarf. In der Summe waren 47 Prozent der Abrechnungen falsch.

Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz

Diese Auswertung zeigt, dass bei den Heizkostenabrechnungen noch vieles im Argen liegt. Das ist umso unverständlicher, weil Vermieter und Hausverwaltungen die Kosten für die Erstellung und Abrechnung auf die Mieter umlegen dürfen.

Mieter dürfen also durchaus eine korrekte Abrechnung verlangen. Jeder sollte daher seine Abrechung genau unter die Lupe nehmen und bei Unklarheiten fachkundigen Rat bei der Verbraucherzentrale oder beim Bund der Energieverbraucher e. V. einholen.

Unsere Auswertung zeigt 20 typische Fehler, die in unterschiedlicher Häufigkeit aufgetreten sind. Die fünf am häufigsten vorgefundenen Fehler sind:

1. Falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs
   Dies tritt in erster Linie bei Ölzentralheizungen auf. Bei der Berechnung des Heizölverbrauchs und der Kosten müssen Anfangs- und Endbestand sowie die Heizöllieferungen korrekt berücksichtigt werden (siehe So werden Heizkosten abgerechnet).
2. Falsche Berechnungsgrundlagen
   In diesen Fällen rechneten Vermieter oder Hausverwaltungen mehr als 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch ab. Die Heizkostenverordnung schreibt jedoch vor, dass maximal 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch und mindestens 30 Prozent als Grundkosten nach der Fläche abzurechnen sind.
3. Falsche Berücksichtigung der Warmwasserbereitung
   Wenn die Rechnung die Gesamtkosten für die Warmwasserbereitung pauschal mit 18 Prozent ansetzt, ist dies ebenfalls ein Fehler: Eine solche Pauschalisierung ist nur im Ausnahmefall zulässig, wenn es aus technischen Gründen nicht möglich ist, einen zentralen Warmwasserzähler einzubauen. Dieser Fall tritt jedoch praktisch fast nie auf.
4. Fehlerhafte oder nicht nachvollziehbare Nutzergruppentrennung
   Wenn unterschiedliche Systeme zur Verbrauchserfassung (Wärmezähler, Heizkostenverteiler) vorhanden sind oder wenn es unterschiedliche Nutzungsarten im Gebäude gibt (Büros und Wohnungen), findet in der Regel zunächst eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Gruppen mit Hilfe von Wärmemengenzählern statt. Diese Aufteilung ist häufig nicht nachvollziehbar oder fehlerhaft.
5. Keine verbrauchsabhängige Abrechnung
   Die Heizkostenverordnung verlangt grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Dies setzt die Ausstattung mit Erfassungsgeräten voraus. Eine Aufteilung der Kosten zu 100 Prozent anhand der Flächenanteile der Wohnungen ist nur im Ausnahmefall zulässig, wenn im Gebäude zwei Wohneinheiten vorhanden sind, von denen eine vom Hauseigentümer bewohnt wird (etwa ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung).

Die übrigen Fehler betrafen unzulässige Heizungsbetriebskosten, Fehler beim Nutzerwechsel, zu hohe Betriebsstromkosten, falschen Gesamtbrennstoffverbrauch, keine oder fehlende Angaben zur Art des Brennstoffs, zu hohe Kosten für Wartung und Reinigung etc.

Was tun gegen falsche Abrechnungen?

Als Mieter hat man bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Zeit, um gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen eine Abrechnung vorzubringen (§ 556 Abs. 3 Satz 5). Nach Ablauf dieser Frist ist das nur noch möglich, wenn man die Verspätung nicht zu vertreten hat. Bevor man also die Schlusszahlung leistet, empfiehlt sich eine kritische Abrechnungsprüfung. Ein Wohnungseigentümer kann im Gegensatz eine von der Eigentümerversammlung beschlossene Heizkostenabrechnung (§ 46 WEG Abs. 1) nur innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch Klage vor Gericht anfechten. Wird diese Frist versäumt, dann gibt es kein Rechtsmittel mehr gegen die Abrechnung.

Die kompletten Ergebnisse der Auswertung finden Interessierte unter www.energieberatung-rlp.de

schließen

So werden Heizkosten abgerechnet

Eine mollig warme Wohnung kommt viele Mieter teuer zu stehen, weil Vermieter oder Hausverwalter die Kosten falsch abrechnen. Die Energiedepesche zeigt, wie Heizkosten korrekt abgerechnet werden.
Von Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz

(18. März 2011, ergänzt am 03. Juni 2011)

Schritt 1: Alle Heizkosten zusammenstellen und addieren

Zunächst gilt es, sämtliche Kosten zusammenzustellen, die für den Betrieb der Heizung aufgewendet wurden.

Dazu gehören vor allen die Brennstoffkosten und darüber hinaus sogenannte Heizungsbetriebskosten. Die Verordnung legt exakt fest, welche Heizungsbetriebskosten umgelegt werden dürfen. Dazu zählen:

• die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung
• die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage
• die Kosten für den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung
• die Kosten für die Bedienung, die Überwachung und die Pflege der Heizung
• die Kosten für die Überlassung der Erfassungsgeräte (Kosten für Miete, Leasing und Eichung der Geräte)
• die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und eine Verbrauchsanalyse (ab 2009).

Mieter haben das Recht, sämtliche Rechnungen und Unterlagen zu prüfen, die die Grundlage für die Kostenaufstellung bilden. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht gewähren oder eine Kopie sämtlicher Rechnungen und Unterlagen zusenden, wofür er allerdings Kopierkosten verlangen darf.

Schritt 2: Kosten für Warmwasser ermitteln

Wenn die Warmwasserbereitung mit Hilfe der Zentralheizung erfolgt, müssen sich auch die Kosten in Heizungskosten und Aufwendungen für die Warmwasserbereitung aufteilen. Der Brennstoffverbrauch für die Warmwasserbereitung wird dazu entweder gemessen oder nach einer vorgegebenen Formel berechnet. Anhand dieses Anteils werden die Gesamtkosten in die Kosten für die Heizung und die Warmwasserbereitung aufgeteilt.

Schritt 3: Umlage auf die einzelnen Nutzer

Danach erfolgt eine Verteilung der Heizungs- und ggf. der Warmwasserkosten (Grafiken 1 und 2) auf die einzelnen Nutzer. Dabei werden mindestens 30 Prozent und höchstens 50 Prozent nach den Wohnflächenanteilen verteilt. Mindestens 50 Prozent beziehungsweise maximal 70 Prozent der Kosten werden nach den erfassten Verbrauchseinheiten den einzelnen Nutzern zugeordnet.

Es gibt drei unterschiedliche Möglichkeiten, die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung aufzuteilen: Entweder wird die benötigte Wärmemenge mit Hilfe eines Wärmemengenzählers gemessen oder aber mit Hilfe einer vorgegebenen Formel berechnet. Dazu ist allerdings ein zentraler Warmwasserzähler nötig. Alternativ kann man seit 2009 die Kosten auch pauschal aus der Wohnfläche ableiten. Dies ist nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn weder die Wärmemenge noch die Warmwassermenge gemessen werden können.

Falsche Bewertung des Brennstoffverbrauchs

Bei nicht leitungsgebundenen Energieträgern wie Heizöl, Flüssiggas, Holz oder Holzpellets gibt es in der Regel zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums einen Anfangs- beziehungsweise einen Restbestand. Dieser ist möglichst genau zu erfassen. Bei Ölheizungen lassen sich die Bestandsmengen am einfachsten und genauesten mit Ölstandsanzeigern feststellen, die bequem abzulesen sind. Möglich ist auch der Einsatz eines Peilstabes, was jedoch eine Umrechnung in Liter erfordert.

Da der Heizölanfangsbestand und eine oder mehrere Heizöllieferungen auf unterschiedlichen Preisen pro Liter basieren, muss es ein nachvollziehbares Verfahren bei der Kostenberechnung des Gesamtverbrauchs geben. Dabei darf nicht einfach ein Durchschnittswert gebildet werden. Stattdessen sollte man davon ausgehen, dass das Heizöl in der Reihenfolge seiner Anlieferung verbraucht wird. Wendet man dieses Prinzip – „first in – first out" genannt – richtig an, ergeben sich die passenden Werte für die Bewertung des Restbestands und damit auch für die Kosten des Brennstoffverbrauchs.

Fehler in der Praxis

Der Fehler der falschen Bewertung des Brennstoffverbrauchs ist bei den untersuchten Abrechnungen am häufigsten aufgetreten und das, obwohl nur bei einem Teil der Abrechnungen Heizöl der jeweilige Brennstoff ist.

Folgende Fehler trifft man im Detail an:

• Es wird gar kein Anfangs- oder Restbestand angegeben.
• Anfangs- und Restbestand werden jeweils mit 0 Litern angegeben.
• Anfangs- und Restbestand werden über mehrere Zeiträume immer mit den gleichen Werten angegeben.
• Es wird ein Fehler bei der Berechnung der Kosten der verbrauchten Menge gemacht.

Die ersten drei Punkte gehen meist auf den Hausbesitzer zurück, der diese Daten für die Abrechnung liefern muss. Bei allen dreien ist sofort offensichtlich, dass ein Fehler vorliegt. Für den letzten Punkt sind meistens die Abrechnungsunternehmen verantwortlich.

Rechtsgrundsätze für die Erstellung von Abrechnungen

• Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs 1981
  Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten und so übersichtlich gegliedert sein, dass auch der „Durchschnittsmieter" sich darin zurechtfindet oder – anders gesagt – dass auch der „juristische und betriebswirtschaftliche nichtgeschulte Mieter" sie nachvollziehen und überprüfen kann.
• Landgericht Berlin 1996
  Der Vermieter muss dem Mieter eine Abrechnung übersenden, aus der auchein mit der Materie nicht näher Vertrauter ohne Überforderung mit normalerweise vorauszusetzenden Kenntnissen ersehen kann, welche Kosten er zu zahlen hat.

(Ergänzung am 03. Juni 2011)

Berechnungsformeln unter der Lupe

Frage: Gerade erhalte ich das neue Heft Energiedepesche März 2011, da sehe ich auf Seite 20 Ihre Heizölberechnung.

Es gibt zwei verschiedene Berechnungsmethoden:

„Last in – First out“ (LIFO) oder „Prinzip Stapel“: Zuerst werden die Lagerbestände abgerechnet und dann die Zukäufe und „First in – First out“ (FIFO) oder „Prinzip Schlange“: Zuerst werden die Zukäufe abgerechnet und dann die Lagerbestände.

Sie haben die Methode FIFO favorisiert und Abrechnungsdienste tun das ebenfalls.

Ich habe beide Verfahren durchgerechnet: Rechne ich nun mit FIFO ab, stelle ich immer einen aus der Vergangenheit günstigeren Öl-Einkaufspreis in die Formel ein. Rechne ich mit LIFO ab, benutze ich einen geringfügig höheren Preis, aber nur  die Kosten der letzten Abrechnungsperiode.  Mir ist nicht bekannt, ob der Bundesgerichtshof bisher ein Urteil zur direkten Anwendung von LIFO oder FIFO gesprochen hat. Für einen
Hinweis wäre ich dankbar.
Harald Bleß, Gießen

Hans Weinreuter, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz:

Bei der Bewertung von Restbeständen und Verbrauchsmengen ist die Reihenfolge des Heizöleingangs das entscheidende Kriterium.

Man geht also davon aus, dass zunächst der Anfangsbestand und dann die folgenden Mengen in der Reihenfolge ihrer Lieferung verbraucht werden. Dieses Verfahren findet man auch in der Fachliteratur wie in einem der bekanntesten Kommentare zur Heizkostenverordnung von Professor Dr. Siegbert Lammel (Verlag Beck, München 2010). Lammel verweist in diesem Zusammenhang auf folgende Rechtsprechung: OLG Koblenz, MDR 1986, 56; LG Hamburg ZMR 2009,530.

Dietmar Wall, Deutscher Mieterbund:

Die Methode „First in – First out“ ist anzuwenden bei der Bewertung des Restbestandes, um den Ölverbrauch (oder Holzbestand) in einer Abrechnungsperiode zu bestimmen. Es geht um die Frage, mit welchem Euro-Betrag der Restbestand bewertet werden soll. Die Rechtsprechung spricht sich dabei einhellig dafür aus, die FIFO-Methode anzuwenden.

So auch der Deutsche Mieterbund. Gegenteilige Aussagen in der Literatur und der Rechtsprechung sind nicht bekannt. Die von Herrn Bleß zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 25. November 2009 – VIII ZR 322/08) befasst sich ausschließlich mit der Frage, welche Angaben eine Heizkostenabrechnung enthalten muss, damit sie formell ordnungsgemäß ist. Danach genügt es, wenn die Heizkostenabrechnung den Gesamtverbrauch anführt. Um zu überprüfen, ob dieser richtig bewertet wurde, müsste der Mieter die Abrechnungsunterlagen einsehen. Mit der Frage, wie der Heizölverbrauch zu bestimmen und zu bewerten ist, hat
sich der Bundesgerichtshof hingegen nicht beschäftigt.

Das eigentliche Anliegen von Herrn Bleß besteht jedoch darin, dass er eine größere Menge gekauften Heizöls sofort in der Abrechnungsperiode den Mietern in Rechnung stellen will, auch wenn sie nicht im Abrechnungsjahr komplett verbraucht wurde. Dies führt zu dem Problem, ob der Vermieter nach dem sogenannten Leistungsprinzip abrechnen muss oder auch das Abflussprinzip anwenden darf. Leistungsprinzip heißt, dass der Vermieter die Kosten dem Abrechnungszeitraum zuordnen muss, in dem das Öl verbraucht wurde. Das Abflussprinzip besagt, dass die Kosten für das Abrechnungsjahr berechnet werden, in dem die Rechnung bezahlt wurde.

Der Bundesgerichtshof hat das Abflussprinzip für die Abrechnung der Betriebskosten allgemein für zulässig erklärt. Bei der Abrechnung der Heizkosten wird jedoch überwiegend angenommen, dass eine Anwendung des Leistungsprinzips zwingend ist (LG Hamburg ZMR 2009, 530; Milger, NZM 2008, 757, 761). Auch der Bundesgerichtshof tendiert dazu, bei der Abrechnung der Heizkosten ausschließlich das Leistungsprinzip anzuwenden. Er hat diese Frage jedoch mangels Entscheidungsrelevanz in einem Urteil offengelassen (Urteil vom 30. April 2008 – VIII ZR 240/07 – WuM 2008, 404).

schließen